家庭月入$66,000焗買1,600萬複式變「最壞打算」：債基加快儲蓄攞快感！｜諗sir
讀者徐先生：本人月入56,000元，太太為主婦，月入10,000元，家有一子一女。目標鎖定買入掃管笏一個複式單位，最壞打算是以1,600萬元成交，希望買到這單位。
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問題如下：
（一）
如果買不到，同區會有其他比較好的推薦嗎？
（二）如成功買到後，儲蓄已盡，要再翌年尾才會有花紅進賬，以後日子要如何部署穩收息，增加收入，供樓及供小朋友讀書兩兼顧？
有想過以太太單名買屯門瓏門兩房租出，或投資100萬元，採用閣下月收息25,000元方案，或10年triple plan方案，是否可行。謝謝！
先講投資100萬元，要收25,000元利息，即30%年息，是早年筆者投資拉丁美洲的巴西國債基金，同時再造槓桿而成就的，現時已不合用。
現時收少些，100萬元收息15厘，約每月收取18,000元利息仍是可以。
這是利用債基收息，要敘造槓桿才可。
留意，筆者不鼓勵學生買投資相連保險去收息。
因利用投資相連保險買入債基，等於同時付保險計劃平台費及基金管理費，相比下，單買債券只付管理費，成本便宜多了。
那收高息是否表示高風險？其實滙豐銀行和內銀股，早年曾被歸類為低風險收息物，可是近年息率累跌幾成，令不少收息者重創。
（圖片來源：[email protected]） 以債基加快儲蓄速度
此外，一般債基是12月買，1月收息，由於快見效易見證，所以先以債基去收息，「取取快感」正常不過。
讀者又問，買瓏門兩房租出的方案如何？筆者認為，如果年輕而未有樓，那先儲蓄，以首置為重任。
然而如已有樓在手，或正儲蓄買下一間樓，在樓與樓之間，用債基去加快儲蓄速度，效果比買股票好。
而另一10年triple plan方案，其實不一定十年，七年都近double。
應該採用香港最高內部回報率（IRR）及融資不加落環聯（TU），不影響之後買樓的方法。
融資是指一個舉例400萬元的保險計劃，只需投資40萬元；另360萬元是經銀行借貸，便可收取約1%至2%年息。
假設2022年加息，可令融資計劃有cap、有封頂；而首三至四年後先breakeven。
另六年IRR為8.11%，盈利為78.96%；而七年IRR為9.98%，盈利為130%；八年IRR為11.93%，盈利為207%；十年IRR為11.79%，盈利為309%。
讀者等於用400萬元面值去收息，夾埋借到360萬元的低融資支出，一來一回就可高額套息，對比付出10%的首期，回報率較高。
這亦是為何有人覺得買樓會大賺的原因。
因為閣下付出的僅是10%至20%首期，而樓價就按物業的面值去升。
即使樓價幾年間升20%，對應付出的首期，也賺一倍了。
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