郭家耀：領展有能力增加海外物業投資佔比 郭家耀
領展房產基金(00823)近日宣布投資澳洲優質辦公室項目，出資5.96億澳元，與國際房地產投資集團Oxford Properties組合資公司，以持有5個能即時帶來收入、且著重可持續發展的優質商廈項目，物業位於悉尼及墨爾本的核心商業區。
交易令集團在澳洲直接及間接投資項目增至9個，進一步增加海外物業投資佔比。
事實上，公司早於2018年宣布2025年願景的時候，表明會分散投資組合的種類和地區。目前各地物業投資組合佔比中，香港、內地和海外分別為77%、17%和6%，是次收購完成後，海外佔比將上升至約6.4%，距離15%的目標尚有不少增長空間，而此15%亦反映用於海外併購額可高達227億元。屈指一算，倘若日後擴展的資金全由貸款所得，總貸款佔總資產比例僅由24.6%增至34.7%，仍較目前＜房地產投資信託基金守則＞所訂立的總貸款不得超總資產值的50%為低。換句話說，集團目前資產負債比低，要增加海外投資項目，資金並不成問題。
更重要的是，海外項目回報較香港高，疫情期間澳洲寫字樓的出租率普遍逾90%。雖然悉尼甲級寫字樓租金12月按年跌4.6%，不過相關跌勢正逐步見底，主要由於澳洲正放寬入境及防疫限制措施，國際旅客恢復入境，經濟和就業增長改善，將增加租戶對核心商業區優質寫字樓的需求，抵銷市場新供應，相信有助推升當地寫字樓的出租率及租金收入。
另一推升租金收入上升的因素，則依靠領展強項之一：物業翻新。事實上，深圳領展近來亦正進行資產提升，其中，集團計劃投入3.46 億港元，優化旗下位於深圳福田區Link CentralWalk的商場項目，以提升租金收入及增加人流。完成後，商場的年租金收入或將增加22%至39%。而另一個早前以32億人民幣收購的廣州珠江新城歡樂谷購物中心，空置率於2021年9月約為26%，集團計劃大約19%的商場面積於2022/23年進行資產升級，以提升出租率，屆時商場的租金收益率應不只4%。
目前旗下位於內地的所有購物中心，都靠近地鐵站，位處優越。再比較租金收益，內地零售項目的租金，按截至去年9月的上半年到期的租約計，按年升12.1%，反觀香港同期只升3.4%，足見若將資產升級及優化租戶組合的策略，應用於內地一線城市的零售項目，相信有關租金收入增長，將繼續領先香港。隨著領展持續投資不同國家地區組合，以及著力提升旗下商場項目資產質素，相信租金收入及回報將穏步增長，對日後增加派息亦會有支持。
安里資產管理董事總經理郭家耀
(筆者為證監會持牌人士，沒持有上述股份)
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