【置理明言】張顥曦：按揭保費如何慳到盡？
置理明言
日期：2022-03-16
更新時間：09:00:00
上回筆者談及「波叔Plan」將高成數按揭的樓價上限擴大至1,920萬元物業，可避免樓市交投中出現「斷層」，有利換樓市場的運轉，並有助疫下穩定樓市。而筆者經常收到客人查詢，表示按揭
保費表很複雜，不知應預算多少，今回將集中講解按揭保費的計算方法以及注意事項。
根據金管局規定，銀行只能承造6成按揭(1,000萬元以下物業)或5成按揭(1,000萬元或以上物業)，高出規定的按揭成數需由買家支付額外按揭保險費，並由按揭保險公司作擔保。根據香港按揭證券公司網頁內的保費表共分為5個，很多人都不懂分辨，簡單來說，表一及表二適用於600萬港元或以下的物業（即原有計劃）；表三及表四適用於1,200萬港元或以下的物業（即修定版的林鄭Plan）；表五適用於1,200萬港元以上至1,920萬的物業（即擴大範圍的波叔Plan）。買家同時需根據額外借出的成數決定使用哪個表格，而保費亦會因應按揭成數、年期及保費支付方式而有所不同。
試舉例，假設購入1,000萬的物業，原本銀行只可借出5成按揭，而買家打算申請9成按揭，並承造H按30年按揭，保費將選擇一次付清。由於1,000萬物業屬於表三或四，而額外借出的成數為50%以上至90%，因此應根據表四內的保費計算。H按（浮息）、9成按揭、30年、一次付清的保費率便應該是5.29%(佔貸款額百分比)，即貸款額900萬元X5.29% = $476,100。47萬元的保費金額龐大，然而按揭保險公司會根據客人的條件，提供保費折扣優惠，折扣率最高可達65%。因此如借款900萬元，折扣後的保費可縮減至$309,465，大大減輕了置業開支。
除此之外，借款人亦可選擇將保費一次付清、加借於貸款額中或每年支付，前兩者均可享有折扣優惠。要注意的是，若選擇加借於貸款額中，即貸款額亦會隨之上升，每月供款及壓力測試要求亦會增加。
另外，按保公司還提供另一項優惠，就是3年內退保，可獲得部份的保費退還。首年申請保費退款，可退回已繳按揭保費之40%、2年內退25%、3年內退15%。然而，借款人須於期間內將按揭成數降至6成按揭(1,000萬元以下物業)或5成按揭(1,000萬元或以上物業)以下，或直接出售其物業，俗稱「甩按保」。
張顥曦
經絡按揭轉介營運總監
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