郭家耀：碧桂園服務行業地位鞏固 郭家耀
受累於疫情持續及內地房地產正處下行周期，不少房企陷入債務危機，內房銷售表現欠佳，拖累旗下物管業務的業績。以往物管股以高增長作招來，其收入穏定，現金流強，加上具潛力的業務發展，深受市場資金追捧。可是好景不常，過去1年，受行業負面因素及外圍氣氛影響，
不少物管企業增長出現大幅放緩。
行業龍頭碧桂園服務(06098)最近公布中期業績，營業額200.55億元人民幣，按年升73.5%。純利25.76億元人民幣，按年升21.9%；核心淨利潤28.91億元人民幣，按年升30.5%。
集團主要的業務包括物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、「三供一業」業務、城市服務及商業營運服務。物業管理服務收入佔比最大，達54.8%(去年同期約44.7%)。今年上半年收入為109.86億元人民幣，按年大增112.4%。其次收入佔比最大的為社區增值服務，達10.5%。今年上半年收入為21.12億元人民幣，按年增51.1%。此分部業務受到局部封控影響，令其上半年的收入增速低於物業管理服務的增速。
截至6月底，集團除「三供一業」業務外的物業服務收費管理面積由去年12月31日約7.66億平方米增加約0.78億平方米至約8.43億平方米，除「三供一業」業務外的物業服務合同管理面積由去年12月31日約14.38億平方米增加約1.71億平方米至約16.09億平方米。集團的物業管理項目位於一二線城市項目的收費管理面積佔比已經達到44.6%，並管理並6,622項物業及向境內外約815萬戶業主及商戶提供物業管理服務。近年集團成功收購了多間大型的物業公司，如嘉寶服務、鄰里樂控股及中梁的百悅智佳服務等。集團的市場品牌拓展競爭力持續加強，令其行業地位鞏固，其管理規模亦在行內中不斷做大做強。
然而，受疫情及宏觀經濟波動等影響，業務增速受到一定的制約，令集團的業務結構產生變化，其盈利能力亦出現下滑。集團今年上半年綜合毛利率為26.9%，較去年同期下降6.5個百分點。其中物業管理服務報表毛利率25.9%，按年下跌7.7個百分點；社區增值服務毛利率59.7%，按年跌6.5個百分點，非業主增值服務毛利率27.2%，按年大幅下跌23.2個百分點。面對內房業正在經歷的考驗，集團的業務結構亦出現改變，令未來毛利率或有進一步下調的空間。
展望未來，政策扶持行業回暖，內房銷售成功在谷底反彈時，集團亦可從中受惠。加上集團一直積極整合收併購項目，有助提升其營運管控能力和營運效率，長遠前景仍然樂觀。
安里資產管理董事總經理郭家耀
(筆者為證監會持牌人士，本人及關聯人士持有碧桂園服務)
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