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2022年10月11日 星期二

花旗看天下 - 廖嘉豪 2022年10月11日

花旗看天下 - 廖嘉豪 2022年10月11日


廖嘉豪 - 樓市跌勢或持續至明年初|花旗看天下

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地產代理數據顯示,今年首9個月本港一手住宅成交涉及8968個單位,按年跌3成,總成交金額約989億元,按年跌4成半;二手成交25383宗,成交金額約2263億元,兩者均按年跌約4成。樓市交投下

跌或主要歸咎於首季第五波疫情爆發時政府收緊保持社交距離措施、新盤供應充足,而且踏入加息周期拖累置業人士入市信心。

今年截至10月2日,反映二手住宅樓價的指數累積調整逾8%,較去年8月高位,甚至累跌逾一成。當中,中小型單位樓價較高位調整逾一成一,大單位跌幅暫時相對較小,較去年高位低出約7%。市場預期利率上升步伐或更進取,加上股市疲弱,第三季住宅樓價跌勢轉急。花旗相信,香港樓價調整期只是處於中期附近,仍有機會進一步走低。

花旗預測美國聯儲局11月或再加息0.75厘,12月或再加0.5厘,明年2月或再加0.25厘。香港銀行亦開始跟隨調高最優惠利率,加息對樓市用家及投資者造成直接負面影響,再配合其他不利因素,例如新盤供應增加,完全恢復正常通關時間未明朗,樓價在今年第四季及明年第一季跌勢或加劇,直至明年第二季可能進一步調整一成,即是較2021年8月高位累積調整約兩成。

加息有損置業者購買力
隨著聯儲局今年5月開始加息,本港一個月期銀行同業拆息亦向上。目前大部份香港按揭貸款定價為H+1.3%,封頂息率為P-2.25%,由於一個月期銀行同業拆息加1.3厘已經超過3厘,按揭貸款應該普遍轉為根據最優惠利率定價。如果聯儲局進一步加息再帶動香港最優惠利率向上,將直接損害目前供樓人士的負擔能力及潛在置業人士的購買力。另一方面,香港人工資增長緩慢,整體住宅租金增長跑輸樓價,即使樓價自去年高位以來已經出現溫和調整,住宅租務回報率仍接近歷史低位2.1%,與目前實際按息達2.725%比較,低出60個基點,意味租金收益或未能彌補供樓利息成本,整體住宅投資需求或轉弱。過往租金走勢跟隨樓價方向,假設樓價一如花旗預期累積較高位跌兩成,住宅租金直至明年第二季亦有機會再跌當半成至一成。

地產發展商股份今季可能再陷入困境,新盤銷情轉淡或加大部份地產股沽壓,尤其是一些負債較高的發展商,面對最優惠利率上升,股價下跌風險較大,轉捩點或有待市場開始預期,政府可能在下季起放寬部份樓市辣招。不過,選擇地產股,筆者仍傾向市值大,負債低,而且派息前景穩定的股份,或較能吸引基金資金流入,相對較具抗跌力。

花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
廖嘉豪
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