品中資 - 羅國森 2022年11月11日
《品中資－羅國森》房地產還有剛性需求嗎？
《品中資－羅國森》房地產還有剛性需求嗎？
《品中資》１０月２４日，中國海外（００６８８）（下稱中海）公布第三季業績，總收入
１７５﹒２億元（人民幣．下同），按年大跌近六成。扣除投資物業的公允值變動和匯兌淨損益
後，經營溢利只得１８億元，按年大跌七成七。
累計今年首９個月的經營溢利為２５８﹒１億元，下跌三成半；收入１２１３﹒１億元，減
少近兩成。
業績公布後，中海股價跌幅擴大，尾段低見１８﹒１６港元，大跌一成一，見今年１月初以
來低位，收報１８﹒３２港元，全日仍下跌一成。
隨後幾日，中海股價再跌至１４﹒４港元的５２周低位後才反彈，昨日收報１６﹒４６港元
。年初至今計，股價由年中時的最大升幅藍籌，淪落至下跌一成的弱勢藍籌（但仍然跑贏大市）
，實在令人唏噓。
今年３月，我曾在本欄品評過中海，當時我用的標題是《中國海外「雙五」估值超抵》，所
謂的「雙五」，是指她的市盈率只有５倍，而息率也同樣是５％，以一隻優質藍籌股來說，實在
是超抵的估值呢！
當時我指出，以最近１０年計，中海最惡劣的一段日子是２０２０年。２０２０年初，中海
股價大約報３０港元，但一年間，股價大跌五成，跌至２０２１年初的１５港元左右水平。
不要忘記，２０２０年是港股大升的一年，但這一年，中海股價全年下跌四成四，淪為第三
大跌幅藍籌。到了２０２１年，整體內房經歷了最風雨飄搖的日子，但中海的坎坷日子比其他內
房來得更早，本來預計，她也會比其他內房更早走出陰霾。
＊上半年股價如虎添翼＊
２０２１年，中海股價回升近一成，似乎一如我的預期。而踏入２０２２年之後的半年，中
海股價更「如虎添翼」（今年是虎年），由去年底的１８﹒４６港元，急升至２７﹒３５港元的
高位後才整固。
正如剛才所說，年中時，中海仍是升幅最大藍籌。但形勢在４月中之後開始有變，中海股價
出現回吐，但跌幅不算大，令到年初至今仍錄得股價升幅。
但一切都由這個第三季業績之後出現逆轉，業績公布前，中海股價仍在２０港元之上（除淨
價計），但業績公布後已跌至１８港元邊，然後再急挫至１４﹒４港元後才見反彈。
我認真細看中海的第三季業績，關鍵似乎是物業銷售在第三季急速轉弱，比上半年還要差。
究竟第三季發生甚麼事，令到連中海這類優質內房的生意也大減？
我只提６個字，大家就應該記起了，那就是「爛尾樓斷供潮」。事緣內地多個省市的樓盤因
為「爛尾」，令一眾業主以「斷供」作為威脅（冒著影響個人信貸評分的風險），迫令當局正視
問題。
這段日子，相信沒有太多人願意買樓吧，因為買了樓也可能爛尾，有誰願意冒險呢？！一時
間，所謂房地產有剛性需求之說，彷彿也站不住腳了。
針對短期問題的核心，當局容許該等業主暫緩供款，即是給予「還貸緩衝期」，因為事實上
，該等業主斷供，不是因為沒有能力供，而是因為未能收樓，繼續供款等於倒錢落海。如果發展
而作為長期的核心，最重要當然是確保地產商能夠如期交樓，要他們如期交樓，最重要當然
是有錢開工和支付各項開支。因此，銀保監也公布了一系列措施，其中最主要當然是鼓勵銀行繼
續向房地商貸款，另方面當然是協助中小型銀行補充資本，避免她們受拖累。
＊調整後仍具「雙五」吸引力＊
我希望，也相信，第四季之後，內地房地產市場已經回穩（仍有一段時間才可以回暖）。在
中海的第三季業績報表中，管理層也指出，雖然按年比較，第三季的銷售仍然下跌，但跌幅已比
上半年收窄，因此，他們對於地產樓市見底回升也抱審慎樂觀的態度。
但中海還要面對一個問題，那就是她有較多美元負債，由於人民幣今年以來的貶值幅度也不
菲，因此，匯兌上中海今年的「損失」會頗大。如果物業又滯銷的話，今年全年業績的倒退幅度
可能較年初預計的大。
不過，既然中海股價已下跌兩成（由第三季業績公布前計），正好抵銷業績倒退的不利因素
，因此，即使今年業績倒退兩成（按中期業績推算），中海仍然可以保持「雙五」的估值呢！
我仍然認為，這個估值水平是進可攻，退可守的。如果中海股價再回吐至１５港元附近，我
肯定會吸納作中短線操作。《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
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