長實賣樓真的有一手，玩心理戰更是世界級。
昨天筆者跟幾位朋友晚膳，談到熱盤「親海駅II」一日內沽清626夥，期間有人氣憤難平話自己都有入飛，仲要晨早九點開始排隊等到晚上十點幾，仲辛苦過返工，但最終都係抽唔到，搞咗成日得個吉，覺得好唔抵。其實點解咁多人咁辛苦都要買哩個盤呢？個
盤又係咪真係咁抵買呢？
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長實賣樓真的有一手，眼見近期其他發展商推果一百幾十夥都賣到叫曬救命，二手成交更幾近冰封，於是就推出一招「深水炸彈價」均呎$14997，立即觸動準買家的神經，各大小報章更「配合」連日以「樓盤平近兩成」、「入場費低至290萬」、「開價重返7年前」等搶眼標題報導，更令全城沸騰，大收宣傳效果，最終收票近3.8萬膺歷史票王（1人最多入8票）。
另外，玩心理戰更是世界級，最盡的就是在開售當日要求所有認購者在早上九時半前齊集售樓現場，數千買家加上各行代理迫爆商場，造成萬人空巷的壯觀場面，令買家感覺「好嘢先會咁多人買、唔買就一定走寶」的羊群心理。遊戲由朝早玩到你夜晚亦令買家形成一種「排得咁辛苦，無論抽到咩都照買」的唔蝕底心態。更甚的，它已鋪定路俾下一期出貨，還說:「抽唔到唔使灰心，1期將更「親海」，只要曾入票認講，你就可以享有優先選購及額外優惠」，給失落的買家重燃希望，不讓他們購買力流去其他樓盤。
折讓非想像中大
然而，此盤其實不一定是你想像中的那麼大折讓。首先，很多分析都以周邊的半新盤作比較，如跟10年樓齡呎價$16516的Ocean One就有10％折讓、如跟4年新呎價$17518的海傲灣更有17%折讓，但這兩樓盤近鯉魚門，那邊有酒樓超市街市便利店，生活配套較為便利一點，而親海駅周邊就咩都冇，如要滿足生活所需最近都要徒步7、8分鐘到大本型商場。如真的要比較，應該跟比鄰7年新的Peninsula East則較為中肯，而其近期成交均價為$14587，此盤較其貴3%。
一般來說，新盤比周邊半新樓盤慣常有著10%至15%的溢價。一些一向出品質素高的發展商，很多買家都願意再多付3%至5%去購買其樓盤。而一些一向出品較參差的發展商，很多買家都會對其出品打三幾個%的折扣。筆者拍攝樓盤節目時曾參觀過Peninsula East，發現其用料及手工真的不錯，亦是該發展商一貫的水準，至於此新盤的發展商出品好不好則見仁見智。如一來一回再加上貴了3%，此盤其實可能只是比市價便宜了幾個%而已，而不是傳媒宣傳的成半至兩成。
至於此盤的缺點，如由油塘站要穿過工廠區步行8分鐘才到樓盤、魚類批發市場未來改建住宅無敵海景有機會變為對望樓景、樓盤周圍大量重建項目長期噪音及泥頭車出入將難免等，詳細讀者可自行上網翻查資料。
最後，筆者安慰朋友說：「買唔到唔緊要，下一期很快將接力推出，如果真係咁黑仔都抽唔到嘅話，都唔緊要，估計其他發展商都會跟住誠哥減價，只要袋有錢，你一定會買到平嘢嘅！」朋友立即回復笑容，最後還請了我們吃飯呢。
葉景強（King Sir）
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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