2024投資展望
2024投資展望
今年香港住宅市場仍困難,尤其上半年利率仍高,樓價可能繼續下跌5%左右。(資料圖片)
2023年對大部分香港投資者來說,相信都是災難性的一年,無論港股、房地產及債券都顯著回落,回報最佳資產竟然是比特幣,由2023年初的16,670美元上升至年尾的42
,288美元,幅度超過150%。就算投資者持有比特幣,相信佔其資產比例不會太高,得益也未必可彌補其他資產損失。其次應該是美股,標準普爾500指數由去年初的3,808點,升至年尾的4,783點,升幅也有25%,但主要升幅來自七隻大股,如果買了其他美股,升幅也是有限,甚至是虧損!
大部分港人持有最多的資產,當然是房地產,尤其是住宅物業,也是慘淡的一年。在去年初,由於憧憬通關復常,大家對港樓自然傾向樂觀,事實上去年首季,樓市曾熱鬧過。在去年4月城市領先指數(CCL)曾升超過7%,一洗2022年大跌15%頹勢,豈料美國利息急升,加上內地房地產債務危機升溫,令香港樓市因而大幅回落,不但將年初升幅全部報銷,更比年初再跌超過5%,連續2年下跌。去年底CCL報148.59,比2021年高位191.34下跌超過22%,比2008年金融海嘯期間跌幅還要大!在去年初,在此專欄提到去年雖然是復常之年,但中間變數仍多,提醒投資者不宜過於急進,也沒有一如以往地就來年(2023年)樓價作出任何估計。
展望2024年,以投資角度來說,債券是最值得考慮的投資工具,雖然10年美債已由5%高峰回落至4%左右,但聯儲局展望是今年減息0.75厘,市場估計將減息1.5厘,現在投資債券可鎖定4%或以上回報之餘,一旦減息幅度超出預期,隨時在價格上也有不俗的升幅!
至於影響香港住宅樓市因素很多,但筆者認為今年關鍵因素是利息減幅,以及「減辣」措施。首先,美國減息如上文所說,相信會介乎0.75厘至1.5厘之間,最快在3月或6月出現,對港人置業信心有幫助,但對香港利息實際減幅幫助有限。港息的Prime率相信要到今年底才有機會下降,反而銀行間同業拆息走勢,對按揭息率影響更直接及最快。要令一個月拆息從當今5厘高位顯著下跌,除非港元資金池大漲,這跟香港股票IPO市場關係很大,IPO熱鬧投資者自然需要持有港元,才能令港元供應充裕,息率自然會下降,大家可以多加留意此項領先指標。
另一關鍵因素是今年香港政府會否再次「減辣」,過去幾年投資者已差不多絕跡香港住宅市場,要大量增加購買力必須令投資者重新入市,「辣招稅」很是重要,去年由15%減至7.5%仍然太高,必須進一步降低稅率才能吸引投資者的目光。
筆者估計今年香港住宅市場仍困難,尤其上半年利率仍高,樓價可能繼續下跌5%左右,冀望下半年利好因素一如預期出現,樓價才能反彈,全年估計有2%至3%左右升幅,已屬不錯。
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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