《談國論企－黎偉成》住宅商品房竣工面積減利消化整固
《談國論企－黎偉成》住宅商品房竣工面積減利消化整固
《談國論企－黎偉成》住宅商品房竣工面積減利消化整固
中國的商品住宅房於2024年1-2個月的新建商品住宅竣工面積明顯減少，連同銷售面積及額度持續反覆下跌，及待售商品房面積續增，意
味市場的消化力即使相對疲弱，惟新供應有所收縮，市場的整固似步入良性的轉折。只要房地產開發商持續嚴控開發投資，採取售資和爭取融資完成在建項目，力求供與求關係漸轉平衡狀態，有利市場整固和減免系統化風險的出現。內地樓市頗有邁穩渡關的傾向。
*商品住宅房持續減銷顯市場信心不足*
從中國國家統計局發布最新資料，可見內房企業所面對的問題和困擾無疑仍然相當嚴重，但最新的發展情況卻又有值得憧憬之道，特別惹注目的是（一）竣工面積，於2024年1-2月份前末時為7694萬平方米，同比減少20.2%，相對於2023年同期的1-2月份的9782萬平方米增加9.7%，連同去年1-12月期末時累計7.2433萬平方米尚增17.2%，初步顯示新建成的商品住宅房的供應有頗明顯的減少，在市場需求轉趨疲弱之際，最新的供求雙雙皆減而非較早前的供增求減的情況，確有頗不錯的啟示性。如新建竣工樓面面積供應持續減少，會有利於市場消化貨尾。
但（二）商品房待售面積於2024年1-2月份累計達4.05萬平方米，同比仍然增加23.8%，看來消化需時矣。
要留意的另一個該屬良性的發展，為（三）房地產開發商品住宅房的投資於2024年1-2月份仍保持過去多時的縮減態勢，該使竣工的面積會持續減少，和待售面積的增長放慢，則屬良性的市場整固形態：(1)全國住宅商品房的開發投資於2024年1-2月份累計8823億元，同比減少9.7%，較2023年1-12月份累計8.382萬億元的9.3%減幅有所擴大，使(2)新開工住宅面積6796萬平方米同比減少30.6%，比2023年1-12月份累計之數所減20.9%多減約10個百分點，便足見房地產開發商的開發投資策略與態度相當審慎。此使(3)商品住宅房的施工面積於2024年1-2月份達46.6636萬平方米，同比減少11.4%，預示商品住宅房的供應會在未來一段時間會保持減少的態勢。
問題是（四）建商品房銷售情況仍不理想，其中(i)銷售面積於2024年1-2月份累計9227萬平方米，同比減少32.7%，連同銷售額期內僅達9227億元的減幅更達32.7%，跌價而銷售面積仍然減少，可以在相當程度顯示市場的承接力至今仍然相當疲弱。
此使（五）房地產開發投資的預期，顯得頗為薄弱，即：房地產開發企業本年到位資金於2024年1-2月份累計1.6193萬億元同比減少24.1%，其中自籌資金5374億元的減幅為15.2%，而國內貸款3144億元則減少10.3%。供應減的同時，需求性質的到位資金減得更大：個人按揭貸款2214億元同比減36.6%，和定金及預收款4630億元亦減少34.8%，在顯示置業者的投資態度十分審慎。
境內的買樓置業至今仍然有相當強烈的剛性需求，但買樓活動沉寂，很主要受困於居民對住宅商品房樓市缺乏信心，原因是房地產開發商過去有一段相當長時間過份進取開發投資，不僅使商品住宅房的供應遠超市場需求，出現滯銷之況日益嚴重，若幹房地產開發商更面對負債超重甚至資不抵償的劣況，中國恒大(03333)就出現嚴重資不抵債之情而得暫時在香港股市停牌，爭取處理債務問題，更面對被要求清盤的壓力。其他一些內地房地產開發商亦面對這樣或那樣的財政、債務和開發投資、銷售等問題，是為置業者不敢貿然買樓作人生最重大的投資。
擺在眼前的曙光，是境內的新建成竣工的商品住宅房面積有明顯的減少，使市場的未來供應會有相應的遞減，供求關係或有可能漸趨平衡，而最重要的是房地產開發商能自多個方面處理和解決債務與財政問題，重建投資者對市場的信心。
我曾提出多個處理商品住宅房之法：(I)相對迅速的做法，是容許房企把已建成現貨樓甚至在建項目，以批發式「打包」售予具房地產有專業投資知識的資產管理公司，予以一定的折讓，吸引資產管理公司的投資，而房企亦可迅告套現，逐步處理和解決現存的財政困擾，就一如商業銀行把呆帳售予專業的資產管理公司之況。
和如能通過「打包」套現，房企可以爭取把已售的樓花與置業者討議稍延付貨期限，做法是就此「付息」或作租金補貼，降低財政短期支付的逼切性。
但(III)要商業銀行大力支持房地產業，顯然是不理想的做法。銀行當然要配合國家政策，卻始終是有高度商業性的機構，在商言商，不應被個別行業所拖累，否則或有金融經濟系統性的風險威脅，不可掉以輕心。《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
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