香港上車置業 未必如報道難
香港上車置業 未必如報道難
香港連續13年成為全球樓價最難負擔的城市榜首，此指標說去年香港樓價相對入息比率為18.8倍。(資料圖片)
在香港置業，尤其是年輕人上車，絕對不是一件輕鬆的事，這現象在全世界的大城市都屬於常態，並不罕見！
筆者不時在媒體見到不少
置業難的報道，當中會引用不少指標去證明這種現象，部分指標可謂相當嚇人，如置業負擔指數達72%，看似非常嚴重，首先此指數是根據一個面積45方米(約480方呎)單位樓價，以七成按揭、20年供款計算出每月按揭供款，再除以私人住宅家庭收入中位數而計算出來。現時全港平均樓價約每方呎15,000元，480方呎的單位即是約720萬元，每月供款以3.75厘計算，平均每月供款約29,000元，相關家庭入息中位數為40,200元，所以計算出來便是約72%。
這個數字表面上看來無花無假，看似合理，但當中有些細節大家不妨細心考慮一下。首先，全港私人自住單位有超過60%是完全沒有按揭，這指數是假設大家都有70%按揭，已是沒有反映大多數情況。大家可能會認為指數雖然未能反映全港情況，但年輕人首次上車置業絕大多數要按揭，也能反映他們的困難。但是720萬元的樓價，也是個全港平均數，如年輕人上車，多數會選擇較易負擔的新界樓，據差餉物業估價署去年底資料，45方米住宅在新界平均價是約每方呎10,300元，總價在500萬元左右，如用此樓價計算出來負擔指數，就下降至50%左右，相對於原先的72%，就更加能夠反映上車的真實情況。
另外一個經常被引用來證明置業難的指標就是香港連續13年，成為全球樓價最難負擔的城市榜首，此指標說去年香港樓價相對入息比率為18.8倍，即香港人要不吃不喝約19年，才可以成功置業，這比率遠高於第二位的澳洲悉尼(13.3)及第三位的美國三藩市(12)。這種直接比較很容易發生很大偏差，就以悉尼及三藩市作比較，這些城市稅率非常高，高收入人士入息稅往往超過40%，反過來香港稅率最高只是15%，香港置業人士可動用稅後收入遠高於悉尼及三藩市。若將指標改為稅後收入，香港的指標會變為22倍，而悉尼也是22倍，三藩市則是20倍。況且香港有約一半人居住於政府的資助房屋，比率也是遠高於歐美等國家，用全民收入平均數計算也會令指數容易產生誤解。
筆者提醒各位，在閱讀各類指標時，必須小心了解其背後的定義，才能完全避免以偏概全，真正了解事實的全部。
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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