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2024年4月19日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年4月19日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年4月19日


應利用增加地積比率 作為推動舊區重建誘因
應利用增加地積比率 作為推動舊區重建誘因


應利用增加地積比率 作為推動舊區重建誘因
昨文指出,要徹底消除舊式樓宇的火警風險,宜加快市區重建,以新建的有現代化消防系統的新式大廈,取替那些靠修修補補才能勉強符合消防要求的舊式樓宇。



然而,香港舊區重建的進度緩慢,以致新增的高齡大廈愈來愈多,問題是在惡化,而不是在改善。

出現這種情況的原因有以下三點:(i)舊樓的業權分散,小業主之間不容易在重建問題上取得共識;(ii)舊樓的地積比例大都已經用盡,重建不會帶來更多的可出售面積,令舊區重建無利可圖,私人發展商不願意參與;(iii)市建局訂的舊樓收購價過高(相當於鄰近地區七年樓齡的呎價),導致小業主有不切實際的期望,增加了發展商的收購困難。

為化解這些困難,我曾建議政府考慮以下的做法。(i)降低舊樓重建的強拍門檻;(ii)增加重建的地積比率作為吸引發展商參與的誘因;(iii)調低回收舊樓作重建時的賠償價。以上三點建議中,第一點政府已經從善如流;第三點政府亦在考慮;惟第二點,政府似乎覺得可行性不高,原因是城規會早已訂定各區的地積比率的上限,政府不便插手幹預。

城規會的態度是,香港舊區的地積比率已相當高,如果再增加地積比率,會增加當區的人口密度,令該區的交通運輸與排汙系統超出負荷。

我覺得這個理由並不成立,原因是在舊區增加地積比率,根本不會增加當區的人口密度,又如何會帶來交通運輸與排汙系統的負荷?

從華豐大廈的例子可以看到,這些舊式的商住混合式樓宇,很多已被用作旅館與劏房(新樓甚少出現這樣的情況),原本一家人住的單位,現在住了兩三家人。這些人早已對當區的交通與排汙造成壓力。把這類舊樓收回重建後,即使增加一些地積比率,將來可住進去的人口亦只會比現時少,而不會更多。

因此,增加地積比率去吸引地產商參與市區重建工作是值得的。它不但不會增加當區的人口密度,還可以改善當區的居住環境,減少致命火災的發生風險。城規會沒有理由加以反對。



城規會應深入了解一下,這些類似華豐大廈的舊樓,裏面實在住了多少人,與鄰近新建樓宇的差距有多大,那就不難計算出,重建時可增加多少地積比率也不致增加當區的人口密度了。我相信,只要拿其中一部分可增加的地積比率給發展商作誘因,已足以提升舊區重建的速度了。

施永青 am730C觀點 舊文
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