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2024年4月15日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2024年4月15日

勁一專欄 - 諗sir 2024年4月15日


公務員夫婦有職自住樓 老公獲派宿舍 賣唔賣樓好︳諗sir專欄

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讀者來信:
本人月入25000係一位私人機構小職員,老公係一位公務員,月入39000,有一層係大西北嘅樓,做梗9成按揭,當時借貸金額係301萬,宜家只係供左大約5%,宜家市值大約就390萬,層樓就寫我自己一個單名,老

公就做擔保人,因為老公職業關係,有宿舍可以住,令到本身自住嘅樓,宜家吉左出嚟。本身有100萬嘅流動資金,想請問宜家呢個市況,應該轉做5成按揭以便出租,定係應該賣左佢,揸現金係手,留待遲啲再入市呢?另外,以我宜家呢個情況,如果轉做5成按揭,資金流未必足夠,借私人貸款去做5成又是否一個好選擇呢?謝謝

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諗sir:
如果讀者借私人貸款減低現持有單位的欠款,將它由高成數轉為五成,這件事多數不可行,因借私人貸款大減借貸力。讀者及他先生收入約共6萬5千元,根據金管局DTI不能大於50%的規條,讀者最多按揭可供32500/月,如果他借了100萬私人貸款,當分5年還,即令借貸力大減61%。所以他想用私貸去降低欠款再轉按,咁做「唔夠計」。討論按揭宜細緻一些,因為一旦按揭計錯,好像讀者那樣房子轉按不到只屬小事,但如果買新房子,最後因為借不到按揭成交不到,鐽訂也要一百幾十萬。讀者因為先生是公務員獲宿舍,故現有房子可租可賣,也屬好事。但我們建議讀者將原本小房子保持住,或者換到更佳區域。

前特首在香港也租房子不買樓,特首工資也算不錯,為什麼會租房子呢? 很多時是因為政府有津貼,無謂浪費。不過也因這樣害了人,有些公務員未必像讀者那樣聰明,起碼有一間房子在手。有些真的想既然政府有宿舍,就連買房也不考慮。但去到四五十歲才知道,見身邊的朋友有房子幫他養老,自己才急著買。而人過四十五歲,銀行按揭借得不多,亦拉不到三十年去還降低供款。或到四十幾歲才開始供樓,一想到六十歲時還有十幾年未供完就索性不買(房),變相透過銀紙濫印而資產膨脹,令自己賺多點錢的機會流走了。所以有時宿舍福利有利都有弊。

香港樓價由2003年的中原城市指數見到30.8點之後就不斷膨脹,去到2021年高位,升幅由30.8點升到190點,升幅是6倍。留意同期美國量化寬鬆的規模,其實都4倍之上,香港的M3貨幣供應都增多了不少,所以香港樓價升幅的主要決定因素,是因為錢太多,追逐有限的樓宇資產。中國經濟因素反屬其次。選擇方面,九龍區的樓一般好過偏遠地區,現在內地人來找房的寫照都透視了。內地人到香港買房, 一般跨省到港來買,還是想買得好一點。至於內地人選房還有其他因素,可以一一再說。

至於另外一個題目是如果將房子賣了,或者加按了錢出來,怎樣做才可以靜好養老? 舒適養老呢?

要舒適養老應不是炒股買幣求發達。畢竟人已過30尾40者,大概未雖等到50才知天命吧。舒適養老需要合約性強、強制執行還款強的工具。如租約、借據等。債券就是張借據、在香港收租也比內地有保障。內地莫說收租,就在買樓花(預售房)等到收樓也是驚險過程,因此香港的樓房對他們而言租值又高買新樓更有保證了。買股票就是個概念,大股東不一定要派息的,所以買股機會都係留比後生。

債券我們不少學生趁在美國減息前低吸些2027年大銀行發的債,派5%幾,價位吸引。好似讀者賣樓回500萬,將其一半投入即約30萬美金(約235萬hkd),一年收息13萬未計賺價到期保本。還有另一半(500-235=265萬),可50%+上會買間500萬的洋樓,雖讀者不會但有學生咁做,收到31k租,即係將500幾萬洋樓一開五。或者就咁在港買樓收租,亦有好介紹。咁計500萬乜洋房都唔搞收25k/月好穩,亦可以用下新方法既40k-50k一個月,喂呢個數夠返廣州或者曼谷做大爺啦。去大阪食拉麵都食到你驚。

講返買債,我們本身就為學生找到了更平入手費的債券,畢竟收息101自2013年開始就將全港經脈打通,更不是更新市況比學生。也有時選擇2030年的債去買,不一定持有到2030。只不過2030價格一定會回到100,一旦買貴左就收住息等,遠比股票無了期等返家鄉優勝。如債94元買97元沽,20萬美金賺3%,不少債優勝的1個月內有此升幅,一季的也屬平常。20萬3%即6000美金賺價,未計賺息。

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