百萬元二房東收息路
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上期余讀者提及，持有自住沙田市中心三房單位，又有粉嶺鐵路盤三房單位作投資用途。讀者想加按自住樓，獲得約70萬元現金，並考慮以債基來改善現金流問題；或放售粉嶺三房套現去獲資金收息。今期筆者想續談用租上租二房東的方法。
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二房東即一班想利用香港租務市場賺
每月收入的人，他們只需要付出少許成本，而不用冒樓價升跌風險，用技巧去讓自己獲利的一群。
提升租值賺價差
租上租要讓業主和二房東，安排一張較長的租約，業主的好處是鎖死未來一段長時間的租金收入。
例如每年租金收入為樓價的4%，業主簽五年租約，即來回樓價20%便可到手。
業主也放心讓二房東去再出租獲利，反正自己已保有樓價的20%。倘樓價一旦再跌，自己已有租約在手，就如「買了保險」；當然樓價上升就更開心。
舉例原本一間月租14,000元的單位，經過二房東租上租改造後，升至每月25,000至28,000元租金收入，二房東每月賺28,000元減14,000元這價差。
因為做二房東起始的成本少，所以可重複找不同物業收租，租客對象更可從內地學生，擴闊至全香港租客。
先講深水埗區，雖然當區不少分間房，但筆者和筆者學生的起始，不會在深水埗這區，因為其他地區的性價比更強。
此外，收息組合亦可包括到期保本的直債。現時投入香港知名機構的直債，可找到年回報介乎6厘至7厘、而買價在100元之下的直債，意味買家可賺息又賺價。
一旦買貴了直債，即買入後債價下跌，又可坐到到期日收回本金，毋須擔心坐貨。
好似筆者個人於800萬元收息倉，買債利息收入已見有80,500美元，倉內亦有其他外幣投資及戶金利息收入。
那讀者加按樓後，有70萬元現金收入，去投資的門檻是：
（一）戶金收入門檻10,000元或更低也可以：戶金收入投入50萬元，收息每年14萬元，即每月約11,600元；
每月產出14,000元現金流
（二）租上租二房東：視乎單位租金，照付兩按一上就可。
例如讀者投入100萬元，行二房東方案，花其中10萬元在兩按一上支出上，已可產出每月14,000元現金流；
（三）直債可投入介乎50,000至20萬美元：直債投入50,000美元，回報7厘年息，即每月約2,800港元。以上三者合共收取每月28,400港元。
至於讀者想賣粉嶺三房去獲取更多現金？保守性的方案是先行租上租及其他收息方案，看現金流產出水平是否滿意。
一旦行得好，才把粉嶺單位賣走，再投入上述方案加碼。
或者屆時如利率走低，更可將上述方案的槓桿倍大，以提升回報。
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撰文：諗sir
勁一專欄 - 諗sir 舊文
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