兩樓一份債產出35,000元 加強每月儲蓄力
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諗sir,
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本人閱讀閣下文章提到「2樓1債」，諗諗下，不過一直都沒有這方面的知識，對數字亦不敏感。先生有穩定收入，月入60,000元，本人無業，40歲，有一間九龍樓自住，先生名，網上估價800萬元，欠款400萬元，流動資金有
約200萬元，有一個小朋友讀小學。換樓的原因是想搬近娘家，方便照顧長老，想先買後賣樓，現打算先將先生的物業加按套現；加上手上資金，用本人名買另一物業自住，之後再套現一筆錢買債。究竟如何開始兩樓一債呢？
讀者洪太
讀者確可按到錢出去買多一間樓，走到兩樓一份債每月逾萬元現金流的路。
加按現樓買第二間
讀者現自住樓800萬元，由於自住可加按到七成，先生薪金有60,000元，根據2.52借貸力常數，指一個人如果有能力，每還到10,000元按揭，根據近期息口，就可以借到252萬元。
在DSR為50%之下，先生有能力還到30,000元，所以借到約756萬元（252萬×3）。
自住樓估價800萬元，可借70%，即最盡可借560萬元，鑒於現只欠450萬元，應可以套到560萬元減400萬元，即套現160萬元出來。
由於先生的工作穩定，相信現在收緊按揭，不會對批貸太大影響，詳細要看文件證明才知。
連同原有流動資金200萬元，加按後得360萬元。若太太用自己名買第二間樓，反而問題在太太自己沒有借貸力，因為沒有工作。
反而問題不在於首期，因360萬元當中，拿60萬至90萬元出來買樓，因太太沒物業，八至九成上會應批到，反而問題在於太太沒有借貸力。
一旦有借貸力，太太可以單名買樓，以60萬元首期，都可買到不少熱門的地區。
360萬元資金當中，拿了90萬元去作買樓首期加雜費，還有約270萬元可以來收息。
從7厘年息直債入手
落實減息之時愈來愈近，應在正式減息之前開始入市買債。一旦直正減息，價格會像2023年底一樣一陣風炒上來，那就失了先機。
買債可由大公司之直債入手，先不要一開始就想靠出入直債賺價。其實買債只收息「揸到尾」，既穩定又令人不心煩。
選擇一條年派6厘至7厘年息的，比定期的利率高，收息接近一倍，若以270萬元投入，每年收息介乎16萬至18萬元，一個月接近15,000元收入。
讀者把原本房子租出去（要按揭借貸低於60%市值才合規），每月收租約20,000元；加上新15,000元買債被動收入，每月合共35,000元新收入，已夠讀者租樓搬家及有錢可儲，大大改善理財進度，又可省回搬新屋使費（如印花稅）。
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撰文：經一編輯部圖片來源：資料圖片
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