勁一專欄 - 諗sir 2024年11月28日
月入80,000元月光族 窮中產想一生三宅
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諗sir,
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約一年前無意中睇到閣下的YouTube重播節目，發覺閣下以教育理財方法，令大家有安穩的生活，認為講得非常有道理。本人不懂理財，有感人到中年一事無成，實在擔心退休後無收入的生活。現有以下困境，望閣下能提點一下，感激萬分。
本人44歲；太太42歲，育有一名女兒（3歲半，正就讀幼稚園K1，先天心臟有小問題）。本人月入85,000元，雖然工作相對穩定，但無雙糧、無花紅、無醫療福利；太太則月入22,000元，在私人機構工作，有雙糧，另加約一個月花紅。
家庭現金有70萬元敘造定期，2025年2月到期；股票由2018年初開始，月供港股股票，現值約190萬元（賬面有虧損）。物業方面，於2023年4月樓巿高位時，入手何文田站上蓋新樓樓花（建築期付款，465平方呎），樓價為1,300萬元，將於2025年中入夥，作為本人一家三口自住用途，打算選擇發展商按揭計劃借八成（現已繳付一成樓價，收樓前要再交一成才能借八成），利率為最優惠利率P-2.5厘，因發展商按揭計劃比現在銀行所做的按揭計劃（P-1.75厘）更優惠，但三年內要轉到銀行上會；否則，要捱貴息。
本人無其他資產及負債，家母獨自租住公屋；外父及外母住在已供滿三房居屋（未補地價，約540平方呎），銀行估價現為500萬元（本人一家三口現在也居住於此居屋，直至2025年中搬去何文田），家母、外父及外母皆無收入，依靠本人及太太供給生活費。
雖然本人家庭月入超過10萬元，但扣除每月關支所餘無幾，開支包括供養父母、小女兒學費及課外活動費、夥食費用、交通費用、保險、月供股票、交稅、未來自住居所供款等，有時更會入不敷支（負現金流），根本無儲蓄能力（正一窮中產）。
本人現有以下不同想法：
（一）趁現在樓市氣氛一般，以太太名義，借七成買入有電梯的舊樓單位，經營學生宿舍或簡樸房，有租金收入，增加每月正現金流，但會否太冒險，或借貸力不足？
（二）買入直價或債基收息，增加正現金流；
（三）趁現在市況，賣走外父及外母未補地價的居屋換入私樓，增加未來靈活性；
（四）家母以綠表資格申請2024居屋，如果抽中啟德居屋，又是否應該買入呢？
（五）另外，亦想查詢保費融資方案，是否能幫助本人家庭狀況？
（六）保留現金，待何文田物業轉到銀行上會。以本人家庭狀況，想請教應如何部署才能改善現有困境？另想請教，如希望在退休前，做到一生三宅，或兩樓一債，是否奢望？
讀者蔡先生
讀者的年幼女兒心臟有些小問題；加上自己亦為月光族，筆者在此鼓勵讀者不用感到氣餒，因為筆者的堂兄弟兒時也被診斷出心臟有問題，自小植入心臟起搏器，到現時還是長大成人，成家立室，故不必太擔心。
當然小朋友要定時做好檢查，筆者因家族心血管病歷厚，所以不時都做檢測。
同時感謝讀者道出他對筆者理念的理解，說出一個關鍵詞筆者也很同意的：就是「安穩」。坊間很多人教快速致富，而筆者用自己做榜樣，真的不懂怎樣教人快速致富。
不過能教到讀者如何在香港或世界上，一個活得開心而令你的財富增長，以致不用再為錢煩惱的方法。
別用溢價買新樓
筆者生活也很均衡，不會給自己太多工作，還有留點時間去踢波練波，鍛鍊身體，陪伴一下子女讀書，給予他們良好的生活及工作習慣。
十年前課程開講至今，仍是同一理念。筆者會教大家好好正確運用股、樓、債、匯不同投資工具，因應個人情況達致穩定而又愉快的生活。
如果要短時間發財，兩件事要做到：
一是錢包暴漲期間，心理必須承受得到，不少人以10元買過騰訊控股（00700）股票，不過在股價30元時就放售了。有幾十萬元擺在眼前，一般打工仔都忍受不住。
二是要對應閣下的自負感。不要說一億幾千萬元，很多人只是到1,000萬元，或工資是高一點，就開始語無倫次，或者行為有違常理，從而打回原形。閣下有多少財富，要看心胸和人品裝得下多少。
回讀者最關心問題，他在理財上也跟不少人一樣：「見到錯發生了，他才知錯。」
而去要學習的，就是吸收他人經驗，免除犯錯。
讀者犯錯的三分之一原因：買新樓。無論是甚麼時候買新樓，也是給一個相對於同區二手樓有溢價的價錢。
大部分買新樓的人都是用建築期付款，但新聞提及的呎價優惠，是給即供上會的買家。
太多人被即供價吸引，但抽中又因現金不足，只好用建期上新盤，那又是給了溢價買樓。
就當新樓買完你都無買二手樓那麽快賺；相反，倘樓價跌下來輸得慘。留意筆者跟你講樓市先不用預判升跌，首步是明瞭事實而不要做錯，而預判升跌才是第二步。
當然有資金實力，買新盤是值得的。畢竟錢帶不進棺材，男士能改善家人生活，自己也有滿足感。
讀者買了何文田新盤，由於樓價之後下跌，跟不少人一樣是被套牢了。
用儲蓄水平去決定消費水平
三分之二的錯誤，是讀者用了他的收入水平，去決定他的消費水平，這是錯的；其實應用儲蓄水平（或淨資產水平），去決定消費水平。
現時才「見」到，新樓他消費不起，引致個人壓力。他消費不起，不因買物業後樓價下跌，而是他發覺上會（按揭）要補的錢，他雖然能應付也感到困難，要供樓的錢每月提出來亦難。
第三個錯及解決方案，日後筆者會再回應。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
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九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
撰文：諗sir
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