中港樓市回穩 新世界資金回籠加快
中港樓市回穩 新世界資金回籠加快
新世界啟德柏蔚森自開售以來累售516夥，套現逾35億元。(資料圖片)
過去一年本地地產股整體走勢明顯受壓，主要當然是中、港經濟面對有史以來最大挑戰，雖然市場曾一度憧憬內地投資者會大舉入市本地樓市，尤其是本地加快
專才來港審批，加上美國去年重啟減息周期，以及重新把投資豪宅納入作為來港人士的「新資本投資者入境計劃」選項之一，均令投資者一度看好本地樓市可以逐步見底。
不過，事實與憧憬往往存在較大落差，令到本地地產股整體表現，以及港股在過去一年走勢明顯未見到否極泰來狀況，而部分報價系統所顯示的中、港地產股指數表現，更由2018年1月最高位2010點，持續下跌至2024年1月最低位504點，6年內累計跌幅達到74.9%。雖然該指數包含內房股份，而過去幾年內房股跌幅驚人，成為該指數主要跌勢原因，不過，由於香港與內地經濟已深度融合，而且不少本地地產股在過去十多年在內地亦有較多項目，所以內地樓市未能見底，本地地產市場及地產股亦難以有見底之日。
雖然筆者相信內地樓市需要一段較長時間才能真正康復，暫時難對本地樓市帶來即時推動作用，不過，隨愈來愈多數據所顯示，內地經濟有機會開始見底，即使仍然有較多分析師因為特朗普上場，仍然未對內地經濟有機會好轉而放心，不過，數據所示的確已開始見到曙光。因此，內地樓市特別是在一、二線地區，整體交投及樓價已開始見底回升，所以，內房市場並非如部分市場人士所言會繼續沉淪下去，反而有機會出現兩極化發展，對本地地產市場未必會再做成負面影響。
其實，市場上的確已經有較多反映本港樓市回穩訊號，當中包括本地2025年1月份至今，地產商已推出兩個全新盤，其中筲箕灣小型項目已在首日售出87.2%；另外，最近旭日集團旗下屯門青山公路青山灣段黃金海灣．珀岸首推280夥，亦售出近80%。一手市場於上周六及周日共錄得逾248成交，較對上一周約40宗，多出逾5倍。而且，連過去一年以「賣大包」見稱的長實，在出售黃竹坑項目港島南岸BLUE COAST II特色單位時，亦能以實呎價27,304港元創出該項目最高呎價。
新世界發展(017)啟德柏蔚森自開售以來累售516夥，套現逾35億元。同系北角皇都短短6日成功標售10夥，套現近4億元，平均售價近四千萬元，平均呎價高達3.4萬元。當中皇都一個高層單位，以近5,500萬元出售，據報買家為新世界集團行政總裁黃少媚女士。因此，當「平民」用家市場、投資者市場、以及「豪宅」用家市場均開始出現不再劈價的情況，甚至集團CEO真金白銀入市支持自家公司樓盤，只要該等利好訊號開始陸續出現，樓市見底回升的訊號便可以得到確認。
雖然筆者也相信近期本地的地產市道的確未能回復2019年前的輝煌成績，但整體的樓價下跌壓力已開始下降，尤其是因為市場的焦點集中在特朗普贏得總統寶座會向中國做出不利措施，而把部分本地的樓市利好訊號忽略，因此在利淡情緒主導下，令到市場投資者完全不敢觸碰本地地產股，即使本地地產股的估值已跌至自2003年以來最低水平。
雖然，筆者不敢妄下指出本港樓市已經見底並可以回升，但相信樓市與股市都是有可測性的，在每次見底之前，即使價格未能即時回升，但通常都可以見到每次下跌的幅會較之前一次小，形成所謂一底高於一底走勢，即使樓價仍然未能轉跌為升，但相信樓價見底時間似乎不遠。由於股市走勢往往會較實體經濟早3季轉向，以現時本港地產股的估值已較其資產淨值折讓超過6成，估值已再度跌返2003年的低水平，因此，再進一步下跌的空間有限下，投資者可以在今年第一季吼吼本地地產股作為中線投資部署。
投資專欄 - 彭偉新 舊文
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