統計房屋供應 應以落成量為準
統計房屋供應 應以落成量為準
C觀點｜統計房屋供應 應以落成量為準
我自上世紀七十年代中已從事房地產行業，發覺房地產市場與其他市場有一項重大的差別，就是相對其他市場的供應更容易掌握。
一般市場，供不可測，求亦不可測，唯獨房地產市場，由於建設
需時，我們不難從土地出售的情況與項目施工的進度，相對準確地掌握未來的樓宇供應。如是令到房地產市場的參與者，在入市時有更高的踏實感，亦令市民較願意把財富以房地產方式作儲存。
香港差餉物業估價署每年都會編寫一份《香港物業報告》，詳列之前5年各類物業的落成量、入住量與空置量，以及對未來兩年的落成量的預測。這些數字令市場的透明度大增，對用家與投資者都有很高的參考價值。
所謂樓宇的落成量，是指在某一年度內，完成興建獲批入夥紙的樓宇單位數目。亦即是一般人所理解的樓宇市場的供應量。這種統計方法時段清晰，定義明確，所以一直為政府、業界、學界，以及金融界所採用，大家都奉為圭臬，已沿用了接近半個世紀。
然而，這個數字太「均真」了，可供變動的空間太小，並不為某些人所喜歡。有人或許想令未來的房屋供應增加得快一些，於是設想出一種新統計樓宇供應量的表達方式。
這種新的方式不再提樓宇落成量了，改以在某一個時段裏發展商可供出售的單位，作為樓宇的潛在供應來統計。如是就可以把以前賣剩的單位與未來可能會申請預售的單位都一併放進潛在的樓宇供應表裏。
以政府最新的說法，預計未來三至四年發展商可供出售的住宅單位約達10.7萬個。這個說法並不嚴謹。統計的時段，要麼是三年，要麼是四年，怎可以模稜兩可。況且，這10.7萬個單位中，還包括2.7萬個貨尾單位，當中有些是去年開盤的，有些是前年開盤的，更有些是更早的時間開盤的。所以，這種統計涉及的時段何止三至四年，可能是橫跨五至七年的時間。把早年已出現已統計過的供應，也一併放進未來三至四年的供應裏再統計一次，實在不太妥當。
如果政府真是有心以可供出售的單位來統計樓宇的供應量，那就應該以每年有多少個新增的可供出售的單位為基礎，不能把之前已開過盤，未賣出的單位第二年又一併計多次。現時政府的做法是把時間的跨度縮短了，把可供出售的樓宇加多了，以致令人以為在未來三至四年裏真的有10.7萬個單位供應，等同每年可以有26,750個至35,666個單位供應。可惜這只是錯覺，與現實距離很遠。無論以每年的新增盤量計，還是以每年樓宇的落成量計，香港房地產的供應量都未達這個水平。
我個人始終認為，樓宇要落成後才能入住，才能真正解決民生的需要；而統計新增的開售單位數量，則可能因項目的落成時間不一，而難以衡量對民生的影響。此之所以，我們在統計房屋供應時，還是以每年的落成量為準比較恰當。
施永青 am730C觀點 舊文
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