租值消散無處不在
租值消散無處不在
由於私樓業主思想和經濟環境都各有不同，亦可能會出現「租值消散」的情況。(資料圖片)
經濟學上所謂的「租值消散」(dissipation of rent)，意即當產權界定不清楚時，資產的價值會減低。這好比吃大鍋飯，工人就不努力工作，皆因產權屬於國家，而這
會導致生產力減退。
同樣原理，一般來說，公屋的管理質素比私樓差，皆因公屋並非住客的所有物，因此會傾向於不那麼用心去保養。
香港在1991年推出「出售公屋計劃」，2005年結束。理論上，部分住客成為了業主，樓宇的保養應會比較好，然而，由於大樓只是部分私有，部分仍然是租客，對於維修、管理費方面，不時發生爭拗，而且，由於買下的公屋在出售前仍有限制，並非完全算是私有財產，產權定義也有不清，因此仍然會出現「租值消散」的問題。
但就算是整幢大廈都是私樓，由於業主的思想和經濟環境各有不同，因此也會發生「租值消散」。很多時，業主有錢買樓，無錢維修，另有一些大型屋苑，業主立案法團權力極大，上下其手，吃掉管理費、維修費的一部分，也是在所多有。
總之，就是私樓，也有很多拗撬，大家也可以看到，好些高齡舊樓，失修變成危樓，也是在所多有，皆因業主買樓時往往是月賺錢能力最高時，俟得樓舊了，人也老了，在吃老本，要他們出錢維修，倒不如殺掉他算了。
除非是有如董建華先生住的豪宅嘉慧園，住戶都不介意付出巨額的維修款項，皆因維修後可令到房子的價格上升。一般市民的自住樓，只要不準備出售，維修只是花錢，沒有作用，這好比老公也不想老婆花錢去整容，原理相同。
最徹底的是整幢大廈同一業主，產權統一，管理最好，這好比商場，同一業主的管理比較好，拆散了出售的，往往成為死場，皆因小業主各有私心，「三個和尚無水飲」。
當然我也有見過，不管多舊，寧願減租，也不願花錢維修的大業主，但這只是少數。不過也可肯定，如果整幢大廈都是用來出租，狀況也好不到哪裏去，皆因用上太貴的裝修，租金成本也收不回來，而且租客也會破壞。
狀態最好的是服務式住宅，不過租金也貴上幾成，一分錢一分貨。
政經密碼 - 周顯 舊文
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