為何股市上升無法帶動樓市？（曾淵滄）
樓市與股市的相互關係
要解釋這個問題，需先弄清為何股市上升通常能帶動樓市。原因在於股市投資豐儉由人，而房地產則需要較多資金，所以當投資者看到機會後，往往先投入股市而非樓市。待股市獲利並形成熱潮後，資金才會轉向樓市，推升樓價。所以就股市先升，之後才輪
到樓市升的現象。此外，我們所謂的股市上升或下降，所指的是恒生指數。以往房地產股在恒生指數中佔比甚重，所以房地產股及恒生指數的升跌趨同，因此房地產股上升通常預示已經迎來好消息。
然而，儘管過去一年股市上升，但是實際上股民獲利甚少。主要原因是股市經常短暫急升後，又長時間向下調整。當股市急速上升時，往往很快見頂，後知後覺的股民很難精準捕捉上升浪，更常見的情況是當一般股民都肯定上升趨勢而入場時，升勢已經接近見頂，緊隨後即進入長達兩三個月的調整期，投資者因失去耐性而低位離場。很遺憾，調整結束後股市再一次急速上升，高位比上一次更高，但是想再一次捕捉入市機會的人仍不能把握上升初期的時機，結果又一次重演高位追入、低位沽出的情況。幾經折騰後，有多少股民能在這輪升勢中真正盈利？既然炒股難有盈餘，自然也難將股市裏的資金轉投樓市。
而且，目前房地產股佔恒生指數的比重已經很低，影響力不如從前。過去一年恒生指數大漲，主要是由科技股和銀行股推動，兩者在恒指的計算中所佔的比重很高，因此能帶動恒指上升。也就是說，目前樓價和房地產股股價雙低迷的現象，正能反映房地產市場的現況。故房地產股及科技、銀行股佔恒指比重的變化造成恒指上漲而樓市低迷的現象。
超預期高息周期下的樓市
目前樓市低迷的最主要原因是利率高企，且維持時間超乎預期地長，令許多業主現金流出現問題，無法按時支付銀行按揭分期，導致銀行收樓低價拍賣。此外，樓價下跌期間亦有不少業主因被銀行要求提早償還貸款，被迫低價賣樓套現還債，進一步加劇市場低迷情況。
港元與美元掛鈎，港元利率必須緊隨美元利率，而美元利率則由美國聯儲局控制。過去聯儲局加息周期較短，一般是在新總統上任後的第二年加息以壓制通脹及過熱的股市，然後在第三、第四年逐步減息刺激股市，協助現任總統競逐連任。加息只是為了將來減息，因此減息周期下很快就恢復低利率。但這一輪的加息與減息的時間點及幅度卻和過去截然不同。二○二一年，拜登正式上任後不久，美國面對正在加速的通脹，但聯儲局主席鮑威爾（由前總統特朗普委任）沒有立即加息，可能希望獲得連任，選擇少做少錯。至二○二二年，鮑威爾成功連任後，聯儲局迅速且大幅加息，且未如以往在總統任期第三年開始減息，反而自連任後到二○二三年七月間加息十一次，累積加幅達五點二五厘，導致香港房地產市場自二○二一年高位迅速回落。由於不少地產商及房地產投資者都錯用過去的經驗，以為挨過二○二二年一年的加息後就會進入二○二三年減息周期，導致資金準備不足，無法應付如此長期的高息環境。直至二○二四年九月，聯儲局才開始減息，為房地產市場帶來希望，樓價一度止跌回升。但二○二五年特朗普再度當選總統，揚言將發動關稅戰，預期引發高通脹，聯儲局遂暫停減息採取觀望。目前特朗普正設法迫使聯儲局再次減息，預料最遲明年（鮑威爾任期屆滿後）將任命一位願意迅速減息的新主席。
一般來說，我們提到的樓價通常指住宅物業，因為大多數人並不投資商業物業。對住宅市場而言，這次的下跌只是一個持續較長的調整周期，當聯儲局最遲在明年減息後，利率將下降，住宅樓價自然會回升。但商用物業卻面臨更嚴峻的挑戰：除了長期高息，港人北上消費及網購興起更是對飲食及零售業造成結構性打擊。短期內唯一有效的出路，是大幅增加訪港旅客人數，以填補港人北上消費及網購對本地商業市場造成的空缺。
（作者為財經評論員。）
明報月刊 - 曾淵滄 舊文
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