降租求存：破解商舖空置僵局
降租求存：破解商舖空置僵局
差餉物業估價署數據顯示，2024年底商舖空置率遠超私人住宅的4.5%。(資料圖片)
近日，香港前特首梁振英在社交平台呼籲商舖業主應果斷減租以降低空置率，此倡議直指香港商舖空置率達11.8%的40年新高困境。長期以來，業主拒絕降
租的核心焦慮在於物業估值——商界立法會議員林健鋒指出，大幅減租可能削弱銀行按揭能力，而房產信託(REITs)更因需分配九成收入給股東，陷入「減租即股價下跌」的惡性循環。然而，這種思維已經落後於現實。
差餉物業估價署數據顯示，2024年底商舖空置率遠超私人住宅的4.5%，當西洋菜南街Swatch棄租月租154萬元舖位、轉租45萬元小店時，估值幻象已然崩塌，堅守高租金的代價是結業潮洶湧來襲。意大利薄餅店JACOMAX因業主拒減20%租金致14年老店關閉、Bossini馬鞍山店張貼「貴租無理」標語控訴、44年歷史的海皇粥店及金裝燉奶佬全線結業，印證梁振英警示：市場結構性變化下，「不減租策略」實為慢性自殺，尤其港人北上消費年達557億元，本地商舖卻因租金枷鎖失去轉型空間。
作為租用十多個舖位的地產代理商，筆者親歷市場轉向，八成業主接受20%至40%降租，拒降者終失租客，JACOMAX店主離場後直言可在上環找到「更平更靚更大」的替代舖位，凸顯空置風險遠大於降租損失。更重要的是金融邏輯革新，銀行已意識到有租客的商舖遠勝空置舖位，業主擔憂減租引發銀行call loan(提前追貸)，卻忽略空置導致的零收入才是估值毒藥。合作銀行明確表示，穩定租金流比帳面估值更具信貸價值，梁振英呼籲的「社會結構性調整」，本質是向業主發出轉型通牒。
降租非慈善，而是維繫物業價值的生存策略，商舖重生密鑰終將屬於看透估值幻象、擁抱現金流的務實者。當「貴租無理」的控訴標語滿街可見，恰是市場機制最刺耳的警鐘。況且，降低了的租金，也會令市場帶來新的需求，反而利人也利已，舖市才會重生！
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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