C觀點 - 施永青
QE3未令本港樓市瘋狂
(2012年09月21日)
【am730專欄】在QE3推出前，我曾預期本港樓市有機會在第四季，甚至在九月份，就開始交投放緩，價格亦會作一定的調整。QE3推出後，市場預期又會有新錢流入，我所說的調整當然不會出現。
然而，這並不代表我之前的估計出了差錯，以近日樓市對QE3的反應相對平淡來看，香港樓市自身的動力已被消耗了不少，如果沒有外力的刺激，調整已是無可避免。
如果純看報紙的報道，人們可能誤以為QE3對樓市的推動力的確很大，樓價好像在全面暴升，處處都在創歷史新高。但如果去了解一下地產代理的生意，就會知道市場的交投並不如報章描述中那樣活躍。
以中原作為本港最大的代理公司而言，九月份的傭金收入，只屬中規中矩，比不上今年的二三月。以利嘉閣在市場排第三位的公司而言，九月份的生意，在今年屬於偏低水平，一點驚喜也沒有。
出現這種情況的原因，不似是因為我系內的公司競爭能力特別差，而是報章的報道有所偏頗。自七月梁振英任特首後，有幾份不喜歡梁振英的報章就刻意唱好樓市，以凸顯梁振英的房屋政策無效。有份老牌財經報甚至提點讀者︰可以用齊齊買樓的方式，去反對梁振英。這豈不是要讀者拿真金白銀，為該報的政治取向當彈藥(弄得不好，可能變炮灰)？
當然，在現時全球都行QE的情況下，讀者投入房地產的資金是不會變炮灰的，但樓市自今年初以來升幅已有15%，在實體經濟後勁不繼的情況下，很難期望今年餘下的時間，樓市會有甚麼石破天驚的表現；能先行調整一下，應對後市的健康發展更為有利。
再者，今次美國的QE3，資金流出美國的比例會比上兩次少。因為QE3只能買按揭證券，資金會被引導回美國的房地產市場，助美國人做按揭買樓，益不到香港人。加上，今次香港的金管局反應十分快。美國一宣布QE3，翌日金管局就推出措施，阻止投資性的資金流入房地產市場，要求銀行對買第二次樓的投資者與非本地投資者進行限按。這多少破壞了部分投資者的原有計劃，令市場沒法有突出的表現。
QE3推出後，內地股市的表現十分差勁，欲升無力。因此，現時很難估計，來港投資的資金會否增加。以現時本港零售業的情況來看，自內地經濟失速後，內地人來港消費的能力也在消退。這種現象亦有在房地產市場反映，原先最多內地人投資的西九龍，最近交投就異常淡靜。一葉知秋，在內地經濟恢復高速增長之前，香港樓市只會小好，不會大好。美國QE對香港樓市的影響，應不及近在身邊的中國經濟。
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