黃偉康 論盡股壇 美樓價低於2000年？
昨日提到金融市場十分「現實」，既然是「現實」，那麼大家就不應從感情角度出發，就算我對美國如何不喜愛，但當計算了美國樓市風險後，再加上將大家害怕的稅務問題一併考慮，絕對認為各位應該考慮一下，投資美
國房地產市場的可行性，因為潛在回報絕對較投資港樓為佳，而且更直接受惠QE3，還有一個重點是除非美元與港元脫?，否則匯率風險亦較投資其他地區房地產為低，我十分相信，未來3年港元會繼續與美元掛?，因為特區政府暫時沒有精力去處理聯匯問題。 當然，之前我提到美國經濟未必已好轉，同時外資已因美國樓市反彈，而減慢投資美國房地產的速度，不過大家或者先看以下一系列數據，才考慮美國房地產之投資價值是否吸引。邁阿密這個城市大家應該知道，當地的低端住宅價格於2000年至2007年間，上升了241%，不過次按危機及金融海嘯後，自然變得一落千丈，結果現時當地樓價僅較2000年時高出19%，如果將通脹因素計算在內，當地樓價更錄得「跌幅」。
至於賭城拉斯維加斯又如何？最廉價住房的價格目前已較2000年下跌25%，可是在2000年至2007年的時候，當地樓價一度上升超過150%。當然，單純從樓價與2000年時作比較，並不能說明美國樓價已到達了穀底，那麼可以參考一下
據摩根大通的數據，目前美國一般住房售租比為19.9倍，而這一指標的長期平均值約為20.6倍，而於2006年美國房地產出現泡沫時，曾高達33.5倍。這項數據除了反映美國樓價已跌至長期平均估值以下水平外，亦代表現時投資美國房地產，租金回報十分吸引。
當然，美國經濟前景，仍然是一大值得憂慮的問題，同時不計海外資金，美國美國本土之居民是否會投資房地產，亦是一眾投資者考慮的問題。大家有沒有聽過Echo Boomers這一個字眼？即是於1980年至1995年間出生新一代嬰兒潮之人口，由於這一代人已步入「三十而立」的年齡，亦即是他們會開始嘗試購買房屋，同時根據美國成年人口將在未來5年中增長1,530萬人，較過去5年增長1,280萬人速度，有所提升，所以美國的房屋需求，將會在未來5年內，顯著增加。
如要再數多一個因素，就是我不太相信於2015年前，美國的利率會重上1厘水平，同時美國10年期債息將持續處於2.5厘以下，亦即是美國的按揭利率大幅上升之機會不大，這將會造就美國房地產市場穩步回升，這是環球地區中，少數能夠維持按揭息率低企的地方，亦是一個我覺得投資者應該留意美國房地產的重要原因。
黃偉康 (逢周一至周五見報)
筆者為靈獅控股主席兼行政總裁
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