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16/01/2013 09:18
《港股透視－麥德光》地產股有法寶未出
《港股透視》政府加強對發展商出售一手住宅物業的監控，發展商被禁止以「建築面積」描
述單位的大小，而只能以「實用面積」作為陳述單位大小的唯一方式。其實發展商在發售住宅項
目時早已將每個單位的「建築面積」與「實用面積」同時列出，但如今政府只許將後者資料列出
，打破提供資訊「披露愈多愈好」的通常原則。地產代理監管局也隨之要求地產代理由今年１月
１日開始，為其所代理的二手住宅物業提供「實用面積」資料。
＊破解漏洞＊
政府對「建築面積」之詞看似「恨之入骨」，但在出售官地的章程中，地政總署仍以「建築
面積」規限發展商在成功投得土地後所能興建物業的最大面積。發展商銷售建成物業的「銷售面
積」往往較規定的最高「建築面積」為大，此乃所謂「發水面積」，不過政府亦已對「發水」幅
度設限。既然如此，政府何以仍強硬要求發展商只提「實用面積」而決不能提「建築面積」，可
真耐人尋味！說「建築面積」沒有確實的定義而不許使用，但賣地章程不是已對「建築面積」下
了定義嗎？政府如要全面保障消費者，理應對物業的建築質素也下定義吧！
＊取之有道＊
如政府要統一賣樓與賣地的落成物業面積陳述，也許地政總署須將賣地章程中的「建築面積
」規定修改為「實用面積」規定，這樣地產建設商會應會覺得公平了。這樣的修改，發展商只要
遵照對「實用面積」的上限規定，而對「建築面積」則可自由發揮，其利大矣！豪宅值錢不單在
於單位面積較大，物業的地點與位置、設計和建築質素、配套設施及管理等均為重要的因素，而
其中配套設施愈多愈有氣派，住宅單位本身的「實用率」也必然較低。如果興建物業只規管其
「實用面積」而非「建築面積」，精明的發展商定必「愈建愈豪」地提供更多質高而價更高的住
宅物業。
＊「實用」商機＊
香港的樓價過高顯然是事實，但樓價高低並非單純看其絕對值，將樓價跟其他可比城市的樓
價比較，以及與當地居民的收入水平比較，這才是有意義的分析樓價水平是否合理。由於目前處
於「超低息」環境，以供樓能力作指標仍對樓價有正面支持。政府以行政手段幹預樓價，不管是
將樓價壓低或抬高，最終都沒有好結果。未來利率可能回升，顯然是樓價前景的最大陰霾。不過
，地產商賺錢不單靠樓價高企，營商之道在出奇制勝，比如政府與發展商對「建築面積」與「實
用面積」用詞的爭拗，可能反而為後者帶來有利商機。
《台灣工銀證亞洲(香港)總策略師－麥德光》
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