填海也可以「創造」市區地皮(下)
承前文，筆者並不建議將沙田馬料水填海地用作住宅發展，並不是因為筆者是中大校友，要保住那所謂「海景校園」，中大人要看海景，大可以到聯合或新亞書院，崇基學院可不能吃這隻死貓。
不過這塊地用作興建住宅，亦未必是最佳選擇，有人說這塊是市區土地，那請問「市區」的定義是甚麼？沙田幾時又變成了市區？真正的市區是九龍塘、紅磡等，又要接近商業區，又要有現成的鐵路及交通配套，才稱得上是市區土地。
參考同區幾個地方如馬鞍山、火炭及石門，無論是純住宅模式或者純工貿發展，衍生的商業價值並不高，地價也不能水漲船高，似乎未能用盡該「珍貴土地」，既然政府認為該地段可發展為「臨時用途」，可視作未有確實用途，倒不如作為整合緩衝區，把不同區域用地重組。
上圖標示為「馬料水」的位置為中文大學，科學園靠大埔的一邊為住宅區(天賦海灣)，靠沙田的一半為科研行業為主的商業用地(科學園)，既然以科研為主，當然接近大學才可望獲得協同效應，可惜的是現今從中文大學前往科學園相當轉折，就算由大學港鐵站出發，都要兜一大段路才可到達。假如能夠把大學區擴展至填海地的話，除可縮短大學與科學園的距離外，更可以加強大學與科學園的聯繫，為學術和實用的結合，提升香港的科研水平，實屬是雙蠃之舉。
現時大學站以東是馬料水公共運輸交匯處，可考慮將中大理學院及工程學院搬到此處。位於沙田濾水廠的現址將會搬入岩洞，旁邊就是馬會的馬房和馬醫院，理大正積極發展獸醫課程，這裡正好是實習之地。浸大正爭取興建中醫院，何不將此醫院建在填海區北部，連同浸大中醫學院，以及中大香港生物科技研究院，整合為科學園第五期發展，集中在生物科技研究。
再進一步是把九龍市區的三間大學：城市大學、浸會大學及理工大學，搬遷到新填海區，與中文大學組成綜合大學城，然後騰出市區的貴重地段重新發展。例如利用理工大學現址擴充紅磡站，提供商場、寫字樓、酒店等設施；城市大學及浸會大學現址附近為中低密度住宅區，鄰近物業呎價動輒過萬，假如能夠釋放出現有用地遷入新填海區，既可增加市區貴重地段供應，減低市場對供應不足而造成升市預期，大學本身又不愁沒有足夠用地擴充校園，最近浸會大學不是為前李惠利工業學院地皮與政府爭持不下？學院佔地鄰近屋苑呎價
城市大學15.6公頃畢架山一號
又一居
畢架山峰11,600元
11,500元
15,200元
理工大學9.35公頃昇禦門
半島豪庭
都會軒12,000元
10,000元
11,000元
浸會大學5.66公頃逸瓏
尚禦21,600元
14,000元
三間大學合共佔地30.61公頃，馬料水填海區(30-60公頃)足夠有餘，再加上沙田汙水處理廠(28公頃)，差不多大多一倍。沙田汙水處理廠餘下面積可作興建宿舍，為大學及科學園提供大量住宿供應，既可便利學生及科研人員外，又可減低學生往外求租盤而帶來的租金上升壓力。
搬遷學校，並非沒有先例可援：澳門大學將校園擴展到橫琴，面積大增20倍。將三間大學搬到馬料水，校園面積可以增加50%以上，而且因為保護海港法例並不適用於吐露港，如果大學和科學園有進一步的土地需要，可作進一步的填海。至於搬遷的費用，相信可透過賣地收入補足有餘，上海世博場地不是由搬遷江南造船廠而來嗎？
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年3月28日 舊文
