金融High Tea——裂痕漸現
2013年3月18日
上周五港股走勢認真唔靚仔，市前美股杜指升85點，港股開市已經升唔多，跟住一路跌；到10點後A股市反彈，港股亦一度彈升百幾點；但內地股市一回吐，港股即時插得更厲害，恒指收市倒跌86點，收22533點。個市有幾大利淡訊號，第一係單日轉向，由升轉跌，高低差305點咁多；第二係弱市成交高達1027億，走貨人多，沽空比較高，由於沽空者多為大戶，顯示咁大成交都係大戶沽散戶買；第三，期指尾市大插變大低水，即月期指低水196點，收報22337點，隊期指代表對後市無信心。
我唔怕逐一數吓利好利淡股市的因素。最大的利好因素是美股強橫，美股連創新高，上周五美股雖然微跌，杜指跌25點至14514點，結束10連升，但跌幅輕微。
格老講話 力撐美股
美國聯儲局前主席格林斯潘，曾在2000年指美股在科網股狂潮中大升是「非理性亢奮」，但佢並不認為目前接連創高位的美股升得過份，仲話美國股票估值仍嚴重被低估，杜指連續創新高並不是「非理性亢奮」的結果。不過即使格老話美股並不瘋狂，但美股近期升咗咁多，調整亦隨時會來，雖然今年中長線仍然向好。
不過，除了美股連創新高係利好因素外，其他因素皆利淡。第一，中國及亞洲新興國經濟都有問題，中國2月通脹高企，人民銀行行長周小川聲言會警愓，睇嚟未來中國唔係一個放水局。
另外，評級機構惠譽上周五將印度未來一個財政年度的增長預期由7%降至6%，稱印度政府緊縮財政政策和外部疲弱環境，增加對經濟的壓力。政府有巨大財赤，通脹高企，政府又無有效措施應對，亦是降低其增長預期的原因。中國經濟前景已有隱憂，印度更明顯出咗問題，唔好以為中印經濟麻麻地好似唔關香港事，這些現象將進一步促使外資從中、港、印股市流出，回流美股。美股日日創新高，做乜唔去炒美股？
第二，與香港旅遊相關的零售業問題日深，我和一些做高檔品牌的跨國公司香港區高層傾過，和內地遊客相關的高檔消費在去年第二季開始下滑，至今仍未好過。去年一個著名珠寶店想租尖沙咀廣東道一個靚舖，出250萬月租，業主都唔肯租；1年過去，業主反過來開價130萬叫珠寶店租，雖然只收一半租金，但珠寶店仍不敢租，並唔係因為鬥氣，而係確實無生意，捱唔到130萬的月租。兩相比較，可見去年初和現時企業對生意的預期差天共地，名牌高層睇唔到生意好快會回升。看來高檔旅遊消費的高峰在2010、2011年已出現了，如今在反覆滑落中。高檔旅遊消費唔掂，對經濟影響不低。
地產代理 九成無客
第三，政府加印花稅令樓市冰封，政府2月第3輪出招，加雙倍印花稅，並要求工商物業在簽臨時買賣合約時便要交印花稅，而不是如過往般於做樓契時才交，這對樓市打擊相當大，令工商物業的所謂「摸貨」絕跡，唔止住宅無得短炒，工商舖都開始無得短炒。
樓市問題可以講多幾句。地產代理商美聯集團(1200)副主席黃靜怡在業績記者會上話，目前二手樓市與沙士和金融風暴時的情況類似，美聯會將部份做二手盤人手調動至做一手盤，佢估計今年平均樓價將跌5%至10%；又指目前每月二手成交已跌至3000宗，有3.7萬個代理，即90%代理「食白果」，若政府持續不收回針對樓市政策，預期會有30%地產代理商舖和從業員遭淘汰，地產代理將減到2.5萬人，即有1.2萬個地產代理將會失業。
我問一個樓市炒家，佢話政府出新招後，根本無乜成交，工商舖影響最大，因為過去交低5%、10%首期買間舖，就可以睇半年一年，中間將以「摸貨」形式沽出，幾個月可以食胡。件貨「摸完又摸」，都可以「摸」幾次，一人執5%、10%就走；依家政府改例，一簽臨時合約就要交印花稅，2200萬以上大碼貨交8.5%稅，加埋1%經紀佣，一簽約就唔見咗9.5%，短炒即刻無得玩，就連投資都好惡諗，因為商舖也好、豪宅也好，1年租金回報有兩厘都算唔錯，畀埋印花稅加經紀佣，無咗9.5%，即係5年回報畀晒佢，仲有乜投資價值？你話銀行無息，存人仔都有兩厘幾，又唔使交稅，唔係好過買樓收租好多？所以政府大加印花稅後，連投資客都打走埋。
加埋釐印 回報食清
呢個炒家手上有10個8個豪宅加商舖，佢話有租約好難沽，所以只把手上租約已到期的物業放盤，但近期問津者少，例如有個商舖開價4000萬，依家佢貼埋買家要畀多的4.25厘新增印花稅，變相減價170萬，都仍然無人吼，佢都開始有少少心驚。
中環茶友話，早前炒得好勁的商舖，可能會爆得好快，你睇反映住宅樓價的中原城市領先指數係122，同1997年的100基數比較，只係升咗22%，唔係好多。但熱門地帶的商舖，升幅比1997年高峰高好多，真係升一兩倍閒閒地，唔好講尖沙咀廣東道或銅鑼灣羅素街呢啲舖王區；即使二線區，1997年千零萬一間舖，如今都要4000萬以上，比1997高峰要高好多，萬一爆起上來，亦可以插好多。
除咗炒作因素外，關鍵係租金能否持續高企，樓市一衰起上來，即係經濟差，生意多數同步大跌，到時租金勁插，舖價跌一半真係話都無咁快。住宅點都有新婚夫婦等的需求，但商舖使用者大多數係租舖，無乜自置物業的需求，所以跌起上來亦無乜需求去支持。但樓市有蔓延性，唔會商舖市場大插，住宅市場無事；亦唔會新界樓崩盤市區樓照炒，現實係一處崩，處處崩。所以要留心商舖市場會唔會爆煲。
短期反彈 減持良機
總的來說，加完印花稅，金管局又挾銀行加埋按息，呢一着市場反應更大，樓市裂痕漸現，雖然唔係話馬上會大跌，唞一陣定一定講唔埋又彈吓試吓高位，但手上貨多者會視反彈為出貨機會，一彈就沽貨，所以樓市唔係咁易再大幅爆上；加上成交稀薄，即使再試高，那種價位都未必有真正支持。
樓市裂痕隱現，旅遊零售急跌，或許出口會有啲好轉，但香港經濟狀況本來都唔係幾靚仔，再加上畀內地股市拖住，所以唔好睇得港股太好。近期港股升沉的最大因素是美股，港股會落後於美股，如果美股繼續不斷創新高，港股打吓折都會跟在後面反彈；但若果美國見頂回落，港股就會跌得較急。
中環茶友話，依家是3月中，一般3月尾、4月頭仲會有一轉後抽，股市有一輪較好的反彈，若港股夠強，或美股超強，就可以上試上次近24000點的高位。但若港股力水唔夠，升番上23200點左右，都可能力盡而回。若手上貨多者，不妨趁反彈時，分段再減啲貨，套多啲現金在手，等5月後有較深的回落，都有多啲子彈在手可以買貨。見到近期美股強、港股弱的狀況，真係唔敢太睇好啦。
陸羽仁
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