青心直說：領匯如何定位
■從提升股東回報層面看，領匯屬具備執行能力的好公司。
從提升股東回報層面看，領匯(823)目標清晰，且屬具備執行能力的好公司；至少自上市以來，回報已翻了幾番，商場質素肯定比當年由房署管理的好得多，若當日是領匯旗下商戶，又買了好幾手領匯的話，即使未致於全線抵銷租金上升，但心態上似乎都有一定對沖及平衡效應吧。
房產基金定係發展商
領匯當年在爭議聲中誕生，但上市後行動一條龍：物業組合持續升值、租金上升、適逢環球奉行超低息，令領匯跑得比預期快，尤其很多主力尋求息率回報的環球基金，單位價格升了，就會追貨。今日領匯表現變化不大，惟環球利率是否永無止境處於接近零水平，亦無人知道。多年來，領匯有一條很好的配方，就是資產提升、優化組合，然後加租。領匯現在餘下的項目，能做大規模資產提升的，確實已不多，翻新再翻新亦肯定不是辦法。
基於要提升股東回報，沿用過往的一套，提升股東回報的機會，亦正在減少。幸好，證監會最近決定就修改房產基金守則開出綠燈。簡言之，包括容許房產基金投資發展中項目，甚至直接參與項目發展，另外予以他們可投資本地及海外的金融工具。理論上，是為房產基金提供更多提升股東回報的途徑，特別在香港租金市場隨時進入轉角市的情況下，正面作用就更大了。無疑，外界對房產基金可以染指物業發展意見參差，但從另一角度看，領匯之前大搞資產提升，某程度上已經儼如半個發展商，現在的放鬆只是順理成章而已。但容許投資金融工具，問題就不同了，一旦投資損手，情況將會怎樣？房產基金的主要賣點是派息，如果房產基金資金缺乏出路，亦大可以將過剩現金全數派給股東；退而求其次，做相關項目發展亦可以，但用剩餘資金去買金融產品，似乎很難說服投資者支持。
領匯用股息回報作合理值的計算。如果跟其他收租股一樣，用每股資產值計算估值，以每基金單位上周五收市價計，領匯價格較每股資產值僅折讓3.8%左右，跟收租股比較，絕不吸引。現在問題是外界對領匯的定位問題，到底仍是一隻房產基金，抑或形同一間property developer？一旦市場對領匯的性質界定稍為有變，即使業務沒有出現根本性變化，領匯會否出現估值下調，值得留意。
胡孟青
獨立股評人
胡孟青
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