青心直說：最貴的收租股
■被譽為最貴收租股的領匯，終於在上周五成為恒指成份股。資料圖片
領匯(823)終成為恒指成份股，指數基金要追貨十多億元，領匯染藍算是獎勵，甚至是恒指公司擺明送大禮。恒指公司早前修改指引，房產基金可被納入為成份股，領匯外豈會再有另一隻具備如此機會，故今次或者是可一不可再的安排了。
領匯令我想起當年盧婆婆的金句︰「敲你個老虎頭！」結果政府漏夜開會，因應訴訟叫停領匯上市，老虎原來敵不過法律程序，懶理背後理據合理與否。領匯上市後又令我想起孩子基金、大幅加租，商戶由反對變就範。由當年房署管轄的屋?街坊商場，到成為過千億元市值企業，好聽一點是一個向上移動的故事，情況猶如屋?戶憑個人奮鬥登上豪宅，但更實際情況是，公營管理一直未有發揮及釋放物業組合價值，香港類似情況，絕不限於領匯例子或其他非領匯屋村商場。
領匯商場可攻可守
染藍沒有好結果？老實說，套用領匯的情況，可能性是一半一半。首先，領匯現時派息回報約3.5厘，跟美國10年長債息率平均差距已經收窄，談不上高息吸引。再者，領匯每股資產值約43元，現水平每基金單位價格已經有溢價。
假設領匯性質是收租股而非房產基金，以統一估值計算比較的話，領匯就可能是全港最貴的收租股。當然，領匯最少還有三大法寶，增長會較其他收租股較有潛力：包括仍然有一批商場可供翻新、證監會修改房產基金守則後，本港房產基金有更大彈性去提升回報，最後亦是最重要的是領匯商場有進可攻退可守的特性。
領匯之入選，源自其屋?商場身份及房產基金定位，撇除這因素，根本是普通收租股，令本港上市藍籌地產發展及收租股，增至最少八隻。恒指公司近年希望在50隻成份股內組合做多一些變化，令股份業務涉獵層面更廣，但畢竟內銀所佔比重依然偏高。內銀股重要，但那需要有四隻內銀股做成份股？即使要，至少農行(1288)無論在資產、成交及市值都較為重要，怎可能有交行(3328)而冇農行？
恒指公司對剔除個別中資股的考慮是頗為避忌。市場其實還有很多喜好，成交及波幅遠比現行的成份股為大。指數沒有代表性，不單是指數本身的升與跌那麼簡單，而是對指數成交、相關指數掛?產品及基金追蹤意欲的絕對影響。
胡孟青
獨立股評人
胡孟青
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