加樓市為誰響警號？ 2014-12-12
加拿大央行自2010年9月起，一直維持指標利率於 1％ 水平不變，至今未敢再言加息。一個成熟經濟體如果息率長期偏低，通常樓市難免會升溫。近日加拿大央行便罕有地警告，當地樓價已經超出合理水平。
根據加拿大的樓市資料，今年無論是新屋動工還是物業銷售的數據，皆表現強勁。按加拿大央行的模型估算，目前加拿大的平均樓價，已經超越合理價值約 10％ 至 30％。央行報告解釋，當地樓市熾熱，主要因為近年息率長期偏低，令樓價上升，造成惡性循環；加上新造按揭之中，「次按」比例快速增加。
筆者很久以前已公開提點過投資者，加拿大家庭負債水平偏高的風險。據悉，加拿大家庭負債相對於可支配收入的水平，第二季（ 4 月至 6 月）上升至 163.6％，迫近 2013 年第三季的 164.1％ 歷史高位。簡單講，假設某加拿大家庭一年可支配收入為 10 萬加元，即該家庭的負債便是 16.36 萬加元。
另一個值得憂慮的是，目前加拿大約三分之一國民「零負債」，換言之，有負債的人，實際上債務負擔比率，要較平均值高出許多。統計顯示，12％ 加拿大家庭的債務入息比例已高達 250％。
表面上加拿大官方主動搬出大量樓市相關數據，似乎在呼籲國民不要盲目入市炒樓，尤其是官方上個月發表的研究指出，多倫多與蒙特利爾兩大城市的物業市場，皆存在風險，包括樓價升幅過快、但家庭可支配收入增長速度追不上，加上新樓供過於求，皆構成樓市的不利因素。
不過，這並不代表加拿大樓市已見頂、就快爆煲。因為央行報告的結論竟然把該兩大城市的樓市風險系數設於「溫和」水平（即介乎於「高」與「低」之間）；而且全國性樓價大跌的風險亦不大。
加拿大央行甚至相信，樓市現階段應該不會爆煲，理由是相信樓價升勢只會放緩，樓市亦只會出現「軟著陸」（有別於 1982 年及 1991年，兩次樓市大跌的教訓），而國民負債水平有望在低息與經濟復蘇的環境下逐步改善。
儘管加拿大本土家庭對樓市的購買力有可能減弱，但不要忘記，加拿大正主動放寬投資移民的政策。而申請投資移民者，資金最直接的投放對象，往往就是物業市場。加拿大央行的報告，甚至沒有預期樓價會下跌（只是預期升勢放慢），換言之，加拿大政府一方面借央行出頭，籲銀行不要再亂放貸予國民買樓，但另一方面，則主動邀請新移民去投資消化本土過剩的房屋供應，十分「精明」。
王冠一
國際視野 - 王冠一 舊文
