即市新聞
21/04/2015 15:12
《神州樓市－程澐》大幅降準間接利好，樓市成交全線回升
《神州樓市》上周日晚，央行突然宣布年內的第二次降準，降準幅度達到１個百分點。此次
降準無疑有利於整體市場預期的改善，然而對房地產行業的刺激作用或將有限。上周新房市場成
交恢復環比增長走勢
，各線城市均出現回升。二手房市場單周成交量更達到歷史性高位，顯示「
３３０新政」對二手房市場刺激作用更為顯著。儘管當前樓市銷售回暖之勢已十分明顯，但全國
市場普遍性的供過於求的局面依然存在，降準對房地產市場基本面的改善影響式微，去庫存仍將
是多數城市和房企的當務之急。
＊大幅降準間接利好，樓市去庫存基調不變＊
４月１９日晚，央行突然宣布下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率１個百分點，成
為今年以來的第二次降準，也是自２００８年１１月後第二次出現過的最大降幅。當前我國經濟
面臨錯綜複雜的國際形勢，此次降準旨在應對國內經濟下行壓力加大的問題。今年我國一季度
ＧＤＰ同比增長７﹒０％，這是繼２００９年一季度由於全球金融危機，ＧＤＰ增速曾跌穿
７﹒０％之後所創下的近六年新低。同時，從社會融資規模來看，一季度社融增量比去年同期減
少８９４９億元。事實上，本輪降準周期始於２０１１年末，開啟時點恰是我國外匯佔款增速開
始出現顯著下滑，且該局面在今年進一步加劇，成為一季度Ｍ２增速回落的主要原因之一。此次
降準之後，大型金融機構的人民幣存款準備金率為１８﹒５％，較２００８年末連續三次降準後
的存准率仍高出３個百分點，存准率依然處於高位。為對沖外匯佔款少增影響，並確保金融機構
對實體經濟支持，預計今年還將再度出現降準調整。
此次降准後所釋放的貨幣流動性，配合去年末以來的兩次降息，將助推更多低成本資金流入
市場，增強金融機構對穩增長、調結構的支持力度，無疑有利於整體市場預期的改善。然而，降
準對房地產行業的刺激作用或將有限。儘管當前樓市銷售回暖之勢已十分明顯，但全國市場普遍
性的供過於求的局面依然存在，因此，去庫存依然是多數城市和房企的當務之急。全國統計數據
也顯示，前３月房地產投資增速跌至個位數，創下２００９年７月以來新低，同時房屋新開工增
速持續１４個月處於負增長區間，房地產市場的全面復甦仍需時日。
＊樓市成交全線回升，上海領漲預期向好＊
上周，告別清明小長假影響，新房市場恢復環比增長走勢。中原監測的４０個重點城市數據
顯示，上周新建住宅成交面積環比上升１２％，一線、二線及三四線城市增幅分別為２４％、
１０％、６％。除貴陽、惠州等個別城市降幅超過一成之外，上周中原所監測城市的成交量基本
都呈現出平穩增長的態勢。如果說新房市場成交量與房企推盤節奏控制密切關聯，那麼二手房市
場則更為及時地體現了當前市場的熱度。中原監測的２１個重點城市數據顯示，上周二手住宅成
交面積環比上升５４％，且所有監測城市全線上升。從單周二手房成交量來看，僅次於２０１３
年３月個稅末班車效應的成交井噴階段，成為又一個歷史性的成交高位。同時，中原門店的新增
客源量自「３３０新政」以來均處於高位，可見營業稅免徵年限的調整對二手房市場刺激作用更
為顯著。
上海成為上周最值得關注的城市，其新房成交量環比上升６８％，升幅名列一線城市前茅；
二手房成交量環比上升１３８％，更是遙遙領先於其他城市。從具體項目來看，４月１８日開盤
的大寧一地王項目，當天推出的２８０餘套房源基本售罄，單價達到６７０００元╱平方米起，
遠高於周邊住宅項目。上海中高端市場銷售的良好表現，成為房企積極拿地的信心保障。上周，
上海浦東唐鎮成交兩宗居住用地，溢價率均接近７０％，樓面地價分別為２７９０９元╱平方米
、２９６９６元╱平方米。而最近一次該區域有地塊成交為２０１３年，當時樓面地價約
１﹒８萬元╱平方米。此次大名城以５０﹒７６億元競得上述兩宗地塊，顯示了房企對上海市場
的預期向好。《中原集團地產研究董事 程澐》
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