C觀點 - 施永青
美息難升 用家入市
2016年05月05日
上周五公布的中原城市領先指數，按周升了1.5%，為近期的樓價反彈中較為顯著的一次。出現這種情況的原因，有以下幾個方面。
首先，樓價自去年9月份回落以來，跌幅已逾10%。有些之前錯過入市機會的用家，眼見樓價重回之前自己
想買的價位，擔心若果不再行動的話，又會再次錯過機會。他們會覺得，既然自己有用的需要，不如採取買得起就買的策略；若是不斷地等更抵買的時機，只會延後改善居所環境的時間。與其把錢留在銀行裡虛有其數，不如用來過好一點的生活。
這是用家的想法，弱市期間的樓價反彈，很多時都要靠這類買家。此之所以，樓價每向下踩一腳，都會吸引到新的一批買家入市。樓價每跌一級，就可以令負擔得起的人增加，其中總有一部分人會選擇入市，令樓價出現反彈。
然而，很多宏觀的不利因素尚未改變，大部分投資者仍會採取守勢。他們沒有用的需要，有條件等待更好的時機。樓市要恢復興旺，單靠用家是不足夠的，必須有投資者一起入市。在投資觀望的情況下，樓市只會反彈，未有條件轉勢。因為一旦價位反彈，又會令部分買家負擔不起，導致市場的動力減弱。要市場上用家源源不絕，需要經濟有長足的增長，市民的收入可以不斷提升。但現時經濟有下行壓力，失業率開始上升。所以我認為今次中原城市領先指數回升，只能視作一次反彈，本港樓市尚未有條件重回上升軌。
今次反彈之所以會比一般的反彈有力，是因為市場對美國加息的趨勢有新的評估。自今年1月11日美國聯儲局首次加息後，市場一般認為，美國已進入加息周期，今年裡有機會加息4次，每次1/4厘。然而，美國經濟在今年第一季轉弱得很快，增長只有0.5%。這種情況令市場不得不修訂對息口走勢的預期。大部分分析員都認為今年只會加息兩次，即再加多一次。至於明年會否加息，則要視實際情況而定，現在還說不準。這種新的評估，令樓市的投資者與用家都得重新調整自己的取態。
對投資者來說，他們雖不會因為加息速度減慢而入市加碼；但起碼會惜售，不急於減持。如果利率不再趨升的話，他們會覺得現時地產的租金回報仍會比存錢入銀行收息吸引。所以，近期二手市場上急放的盤不多，令樓價容易有支持力。
對用家來說，只要利率沒太大的上升壓力，那買樓會看來比租樓更劃算。因為供樓的利率不過兩厘，而租金對樓價的年利率卻接近3厘，沒有理由不利用租金去供樓。與其一世交租，助業主供樓，不如自己供樓，辛苦十年廿年，以後一勞永逸。由此可見，今次本港樓市反彈，在相當的程度上，要拜美國加息壓力放緩所賜。
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