【不問價追】樓市幾時見頂？（小炒王梁心欣）（第95期）
2016-10-23 13:00:51
10個香港人有10個都會問同一樣嘅問題：「樓市幾時見頂？」不過，又有幾多人識答呢？係大家估估下嘅時間，有間投資銀行好大膽咁出嚟話：「樓市差唔多見頂！」呢間就係德銀，大淡友發表
報告話近期新盤首批推出反應偏淡，定價冇之前咁進取，九月份新盤的樓價相對二手樓價溢價增至22%（未計回贈），但十月就回落至16%。睇埋最近新盤銷情，德銀預溢價會進一步縮窄到11%。
另一點比較有趣，德銀翻查1998年至2003年樓市下行周期期間，市場成交一般維持六至八個月短暫反彈，地產股股價期內上漲48至68%不等。由今年二月行的反彈浪，樓價已升到火紅火綠，計埋數又剛好八個月咁耐，唔通…真係如佢所言？
且慢，好似有好多條數冇反映在內，包括參考當年的數據（其實好似股票圖表），我哋呢一浪似係上升周期多過下行周期，夾硬拉埋嚟做對比似乎不太恰當。又正如當時無樓市辣招綁死一批業主，稅項大不同底下，買賣雙方的誘因計唔到數，又好難落呢個定論。1997年樓市變成「大閘蟹」，好大原因係一人炒賣兩、三層樓，覺得價錢會幾何級數上升，食完一間又一間，及至現在，大家係恐慌式買入，認為現時唔買將來無機會買，確實有大不同。
息口又係一大問題。當年九七，聽阿媽講，息口係十幾厘，還息都還到傻。現在呢？一厘幾兩厘都有，供款未至於出現巨大問題。咁當然，萬一出現高失業率，call loan追魂式轟炸，又係另一埋伏。十幾年前，未有QE（量化寬鬆），銀紙都仲值錢，愈印愈瘋狂的後遺症就係要買磚頭保值。全球人為式的財政以及貨幣政策，就正正扭曲了一般人的想法，想跟著歷史軌跡行走，幾乎可以否定。
全球行緊負利率，以往3厘回報的東西似乎不值一提，但如果買豪宅，分分鐘收得兩厘幾都大把人爭，此現象何解？除了銀行活期冇息之外，最重要係人民幣貶值了，資金外逃的意圖明顯不過，即係話，大媽見到嘢就搶住買，可以以將人民幣兌成港紙就係最終目標。
今次的討論不在乎樓價仲有冇得升！只在乎用歷史角度去判斷現時樓價走勢實在牽強，太多人為因素影響。展望未來，失業率是致勝關鍵，走著瞧吧！
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