趣BLOGBLOG：借人頭「首置」
港樓槓桿風險不遜97
一個新盤開售，睇盡買家眾生相。根據地產代理負責人透露，柏傲灣首置客佔達七成，慈父慈母為囝囡畀
首期當然見怪不怪，而部份是父母及投資者用「仔女名」買樓避15%辣招印花稅，更有揸住3間樓的80後炒家，用沒有物業的爸爸名義買樓避稅，當然唔係益老豆，遲下先轉返自己名。
上有政策，下有對策。政府過去六年推出數輪辣招冀壓抑需求，早年被發展商回贈印花稅破解後，最新是各路人馬以「首置客」名義、攞盡折扣優惠買一手樓。如果去年是炒家的世界，今年就是所謂「首置客」主導的一年。
加辣出發點是好，希望趕走欠實力的用家，免爆破時攬炒。但辣招政策的後遺症，諷刺地是增加樓市槓桿，投資客用盡方法，借盡親戚家人首置名義、以折扣價入市，名義是首置、實質是炒家，繼續能借高成數按揭避逆周期措施。97至98年樓市爆破，元凶就是一人炒幾層樓，過度借貸，槓桿再槓桿。廿年後的今日，炒家表面上可能只揸住一、兩間，但實際是四、五間，借盡家人名義「攞人頭」，借貸的程度隨時媲美當年癲狂。
稅務局有項數據，或者反映了槓桿式買樓的風險。2006年度，物業有一個擁有人的數目是約128萬個，物業有兩個擁有人的數目是82萬個。五年後，單人持有物業數目約增14萬個，至142萬，而聯名持有物業則增至83萬個。到了2016年度，物業有一個擁有人的數目增至160萬個，五年間激增逾18萬個，而聯名持有物業數目，同期減少至不足80萬個。
數字解釋了，聯名持有物業的業主，有部份人因應雙倍印花稅（DSD）等辣招，選擇退出原來物業，騰空名額用作首置身份以避辣稅。可以想像，去年末季DSD劃一15%加辣招數，將令聯名持有住宅（例如夫妻），剔走另一方的誘因加大。這樣被剔走的一方，可以首置身份、免辣招「上車」。整個家庭借貸槓桿，實際上可能加大了。過去兩、三個月，律師樓處理聯名轉單人等樓契生意，就較往年激增數倍，因此，真正「首置客」想上車，實際非並政府意願般簡單，單是聯名除名的潛在「首置客」，已經動輒數十萬人計，還不計炒家借盡九十後、甚至千禧後的子女名額，甚至是老一輩的額度。
真正首置客欲買新盤上車，卻面對眾多「人頭客」，自然抽極抽唔中。加辣的後遺症，只是造就樓市繼續畸形。
梁振英在最後一份施政報告分享一個「經驗」，「如果有一日，樓市重現97、98年嗰種情況，大家唔好再話當時嘅梁振英特首做得太多。」確實，經過數年積極批地及建屋，今明兩年始是供應漸多的年份，CY自然有種為他人作嫁衣裳的不忿。供應增，樓價可穩難升，但遇上突發事件，就容易急跌。聽完美國新總統特朗普的就職演說，民粹主義抬頭，這個世界未來四年注定不平靜。
股榮
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