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買樓收租冇好報
新盤趕在農曆新年前登場，滿以為可以炮製小陽春，但由收票慘淡情況看來，發展商欲重演去年萬人空
巷、每次加推皆售罄的場面，有相當難度。要解釋同一個盤反應天與地，最大關鍵是投資客因應新辣招，已經計唔掂數，選擇將資金投放在回報更高的資產市場。
政府去年11月宣佈為樓市加辣，劃一提高買賣住宅物業印花稅至15%，僅首置客倖免。今次元朗新盤只為指定逾百單位的買家，現金回贈印花稅七成，且折扣優惠相對奀豬。
發展商開盤，價單動輒數十款，花多眼亂，又即供或建築期，又有二按優惠及稅務回贈等，但傳媒每次報道新盤開售消息，一般慣用「光豬價」，即最高的折扣優惠。以Grand Yoho二期為例，新地提供最高19.5%折扣，首批折實平均呎價為14,488元。但實際上，未扣除任何優惠前、即樓書價單，實呎大約是18,000元。
首批最平、8座7樓B室416呎單位，原價668萬元，實呎1.61萬元。「光豬價」的要求是60日內盡付樓價，亦即是兩個月內要上會供款，這才享19.5%優惠，折實樓價538萬元，實呎1.3萬元。相反，如果選用回贈七成印花稅計劃，售價只會減最多3%，因此若投資客採用這個計劃，或已手持一個以上物業，最終要付出的價錢恐怕只是原價九折，相比首置客八折「光豬價」，後者有一成保險線。更重要是收租角度而言，回報恐怕低於2%，衰過港元定存。
根據差餉物業估價署數據，最新各項私人住宅單位的回報率已經跌穿3厘。A類單位（420呎或以下）的回報率，由去年初的3厘水平，降至11月的2.8厘。B、C及D類單位，最新回報率亦只有2.3至2.5厘。而E類豪宅單位（1,700呎或以上）的回報率，更降至2厘水平。
2007年，A及B類單位回報率分別有5.1厘及4.2厘；1997年及1987年，A類單位回報分別是4.2厘及8.7厘，而B類回報率則為3.7厘及8.9厘。當部份香港銀行的港元/美元定存年息已經高見1.8厘、直逼2厘之際，作為炒家，新盤開價絕對「唔開胃」，倒不如將資金投放在股市、以至車位或其他資產，值博率更高。
缺少了投資客，只靠用家/慈父母入市，自然與去年中未加辣前有明顯分野。今年樓市小陽春，恐怕得啖笑了，如發展商堅持賣「豪宅價」，往後新盤要出貨，求價就不能求量了。有人話發展商會惜售，毋須減價。但有個事實是供應堅來了，去年批出約1.7萬個住宅樓花單位預售，按年增47%，為過去五年新高，上月批出預售更達2,388夥。根據運房局資料，未來三至四年可提供的私樓單位共有9.3萬個，平均每年超過2萬個。
市場能否在炒家絕跡下，以目前離地價消化如此龐大供應，我絕不樂觀。一手發展商隨後陸續開價，成績將主導二手市場。CCL是否一如預期雙頂後插，未來一季會有分曉！
股榮
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