買內房食波幅
2017年01月16日
過去一星期，港股反覆向上，由周初的大約22500點，到星期五升近23000點，雖然升得不算多，但正處於一個反彈向上的狀態當中。而家恒指的RSI升近70，再抽得咁急，之後就有回吐，不過照目前市況，暫無大跌之危。
港股近期走勢比較好，與中國年初成
功維穩人民幣匯價和美元在高位回調有關。對比去年年初和今年年初的狀況，今年年初維穩較成功，去年年初確有點倒瀉籮蟹的情況，回頭睇番2015年底，中國2015年12月新增貸款只有5978億元，但到了2016年1月阿爺卻瘋狂放款至25100億元，令到M2(廣義貨幣供應)增長急升到14%的一年高位，那是救亡式放款，因為人民幣匯價急跌，內地資金抽得很緊，阿爺惟有放款救亡。2015年12月的放貸金額這樣少，可見阿爺當時沒有任何警覺性，不知道2016年新年後人民幣會急插。
阿爺吃過教訓，去年底部署不同，2016年年底12月，內地新增貸款有10400億元，放貸比較多，反映阿爺已經紮行馬，預備了今年1月人民幣會受到衝擊。新年開始，阿爺大力維穩夾高離岸人民幣利息和匯價，總算度過了第一浪的洪鋒。
大局偏穩 反覆向好
照目前情況估計，雖然近期港股升得多有回吐壓力，但今年1、2月整體計，港股仍有較大機會反覆造好，一則是美股未跌，二則是人民幣偏穩，三則2月底、3月初，很多公司公佈業績，業績公佈前對股價有支持，很多投資者也會在每年首季入市買大股博收息。只要不出意外，未來股市仍會反覆向好一點。
有靚女朋友早前聽了我的建議，在21元買了中國海外(688) ，至上周五已經有近一成利潤(上周五收23元，升1.5%)。她問我沽貨好不好？我反問她知不知道中海外的生意前景？ 她一臉無知的問我中國海外是否做航運的？ 她是一名企業高管，對中海外做甚麼生意卻完全不知情，只是聽了我的建議買股，我聽完後暈得一陣陣。
「中國海外是做航運的嗎？」
我告訴她，不要見到「海外」，就以為是做航運的，中國海外是在內地做地產開發。並奉勸她一句，不要盲毛毛聽人講就買股，風險很高。她反彈一句，「我聽你的，又睇你報紙和網上專欄，到時候你叫我沽就得啦，一唔係你WhatsApp我呀。」
排名第六 內房大戶
我同靚女講︰「買股票一定要做功課，起碼知道該公司做甚麼，它的基本因素如何，亦要掌握隻股的走勢，每年高低位是甚麼，自己有一個進出的基本策略，會比較好一點。否則，大市情勢大變，我到時講得指數，講不到個別股份，你唔睇就唔知要走。另外個股的基本因素完全改變，應該要走，你也未識走。不能只要一個冧巴，對隻股做甚麼都唔知唔理。」結果我花5分鐘對靚女講咗一堂關於中國海外的課。 中國海外是內地十大房地產開發商之一。去年中國房地產商的銷售榜，超過3000億人民幣(下同)的有三間，打入1000億俱樂部的更有12間。當中恒大集團(3333) 排第一，銷售金額3733.7億元(人民幣， 下同)；萬科(2202) 排第二，銷售金額3647.7；排第三是碧桂園，銷售金額3088.4，排第六的是中海外，1874.1億(折合2106.5億港元)。
中國海外去年合同銷售金額 折合成港元是2106億元。中海外原定的2016年銷售目標為1800億，8月時上調至2100億，結果成功達標。中國海外在香港上市的國企內房股，市值2520億元。如果把它和半隻國企的萬科(2202) 比較，中海外的市盈率遠比萬科的低，只有6.4倍，萬科是10.1倍。雖然萬科股價最近因為收購事件波動急插了下來，以市盈率計仍比中海外貴。
不過，萬科派息比中海高，息率4.3厘，中海外只有2.7厘。可以這樣理解，中海外把較多盈利，留作發展資金，萬科就盡量派息。所以，睇長線以市盈率計，買中海外會比買萬科穩陣。萬科股價這樣高，除了市場對萬科主席王石的管理有信心之外，也與很多公司搶奪萬科股權，推高股價有關。
反觀中海外的走勢比較悶，一年的上下波幅在21元至27元之間，上穿高位和下破低位的幅度也不多。早前曾下破低位，見過20.15元，主要與公司換舵手有關，很多人都怕是舊舵手出了問題。但我覺得國企的人事轉換，就算有貪腐問題，也不會傷及公司的筋骨。「鐵的衙門、流水的官」，換一個人，又重新玩過。
內地房企今年售樓，收益不能在今年內入帳，要到兩年後樓宇建成之後，交付買家以後才能把收益入帳。理論上，中海外今年的2100億港元買樓收入，要到2018年才入帳。換言之，如果單講盈利，兩年之後的盈利也有相當的保障。(當然樓市大崩潰買家撻訂就另計。)
周期上落 低買高沽
但買股不只買現實，也炒預期。所以，投資者既重視內房股即年的合同銷售收入，也關心國內政府的即時政策，如何影響未來的銷售。去年10月打後，中國高層多個經濟會議，特別是中央經濟工作會議，說最高領導指「樓是用來住的，不是用來炒的。」對內房股造成重擊，股價全線下滑至差不多一年低位。
去年內房股經歷了一個好年頭，特別是在年初，中央大力推「去庫存」策略，令到樓市銷售猛升，直至8、9月因為升得太勁，阿爺出招要慢慢收緊。內地樓市受政策的影響很大，樓價目前亦相當高，不能期望內房股銷售年年猛增，今年的銷售能否保持2016年的銷售水平，是一個疑問。不過，我覺得不能夠因為阿爺的示警，對內房股睇得太淡，主要內房是內地經濟的主要構成部份，如果房價急跌，樓市冰封，對內地經濟的衝擊會很大。再加上地方政府，仍然非常依仗賣地收入，中央不會令樓市崩潰。
我估計阿爺的策略是出出口術，搞一些長遠的結構性調整，不會對樓市太大力打壓。短期政策是一二線城市控房價，但三四線城市還要去庫存，要分城市實施政策，即使壓一壓樓房貸款，只要樓市出現明顯下跌，阿爺又會馬上縮手，因為樓市熄火，對經濟衝擊很大。在這個前提下，內房仍會走一個周期上落。隨著負面政策出台，內房股會試底，到衝擊消化掉，內房股就會反彈。像中海外，一年或許會走一、兩轉，在高、低上落。所以，我跟朋友說，如果錢不是等着急用，又不是活躍炒家，揸住中海外，還可以再坐一會。中海外近期升上23元，升得比較急，或者會回調至22元，但一、兩個月以後，仍有機會回升到25元樓上，到時再決定點做都未遲。
萬科爭完 尋底完未？
中海外今年上半年純利較去年升20.6%至196.9億元，中期息35仙，按年增長75%，如果下半年盈利維持到上半年的升幅，全年盈利有20%的增長，歷史市盈率6.4倍仍會進一步拉低，2.7厘息率會調升。講句難聽的，萬一反彈未到價，揸長少少收息亦不壞。中海外是一間比較穩健的內房股，內地樓價現時仍然貴得嚇人，而這個現象一時三刻很難解決。阿爺不希望樓價大跌，只希望樓價平穩，而經濟結構能夠成功調整，起碼還需要兩、三年的時間。所以在這兩、三年間，不要期望國內樓市會急升，只要樓價不急跌，對內房股已經是一個比較穩定的賺錢環境；也毋須期望房企的銷售每年都要像2016年一樣大升，只要回落幅度在一、兩成之內，能夠保持合理利潤，房地產仍然是一門相當賺錢的生意。像中海外這些股份，買錯了，跌咗落去，揸住佢，不至於會輸身家。
反觀萬科就難睇少少，佢過去一年受多方入股搶奪股權影響，股價早前搶得較高，但最後爭奪戰已然落幕，王石引入深圳地鐵集團做股東，主要股東華潤售萬科股份予深圳地鐵，政府似已介入擺平事件。繼恒大將萬科股份列作「可供出售金融資產」後，萬科最大股東、持股逾25%的寶能系亦跪低，表態自己只是「財務投資者」。
上周五萬科受這個消息刺激，大升5.7%去19.6元，睇圖見到萬科過去一個月的回落幅度也不少，但股權爭奪不再，有少少擔心佢彈完仲要回落啲，才會見底，若插到16元時吸納，安全系數較高。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
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