中國房地產嚴重泡沫化
中國房地產嚴重泡沫化
我曾多次指出，香港房地產市場泡沫化的程度不高，不似會輕易爆破。有人認為，我之所以這樣說是因為我從事地產代理行業，所以不想買家被嚇到不敢入市，從而影響生意。現實是我在內地的生意比香港大很多倍，但我一樣會指出，內地的房地產市場已嚴重泡沫化。可
見我是一個敢於說真話的人，我不會為了一時的利益，而歪曲事實，「妄議」內地的市況，風險遠比香港大。
房地產市場的泡沫主要有三種：(i)過度興建，(ii)過度借貸，(iii)價格過高。香港基本上沒有過度興建(現實是興建不足)；亦沒有過度借貸(逾六成小業主已還清貸款，至於地產商亦大部分借貸偏低)；唯一是價格已升得與用家的購買力脫節，但香港的投資者手上仍有大量現金，且對投資房地產有很強的偏好，因此，我看不到香港的房地產「泡沫」會用甚麼方式爆破。
內地的情況遠比香港嚴重，既有過度興建，亦有過度借貸，而且價格升得遠比香港過份。一旦泡沫爆破，對整個中國經濟都會造成嚴重破壞。此之所以，近期中央政府會推出這麼多的冷卻樓市的措施。
在房地產市場的三種泡沫中，過度興建是最根本性的。興建了大量社會沒有用的樓宇，會造成資源大量浪費，長期空置沒有收益的樓宇是賣不出的，資金會被套住，泡沫爆破後的後遺症，會拖一段很長的時間。
現在內地除了個別一線城市外，大都有過度興建的問題。近期所謂的去庫存成功，只是用了寬鬆的貨幣政策，用銀行的錢助開發商賣掉了一批存貨；但這些樓宇落入老百姓手裏後，一樣會注定空置，資源一樣沒法得到善用，而且被困死的資金，遠比之前多。
此外，開發商清理存貨套現後，又再去投地，令過度興建進一步惡化。可見用寬鬆的貨幣政策根本解決不了過度興建的問題，反會令情況更加嚴重。
與此同時，寬鬆的貨幣政策還令整個社會的借貸水平提升。銀根鬆了，開發商與小買家都比之前更容易借到更多的錢。他們把錢投入房地產市場，房地產的價格於是上升，令他們的投資顯得合理化，銀行亦覺得抵押品很值錢，風險不大。但當貨幣政策收緊後，樓價的升勢就無以為繼，樓市就會進入惡性循環。
流入市場的資金不足，開發商銷售就會有困難，就得削價競爭。價格回落，會令銀行的貸款政策變得更保守，銀行甚至得向個別借貸過度的客戶逼倉，那就可能產生骨牌效應，泡沫就會爆破。
現時內地的樓價，以一般用家的工作收入根本供不起，而投資者亦沒法靠租金收入去供樓；一旦政府收緊貨幣政策，樓價就會失去持續上升的能力，投資者就會意識到自己已接了火棒，轉而想拋售手上的地產投資。屆時，房地產市場就會急轉直下，引致通貨收縮，經濟衰退。要經過一段很長的休養生息時間，經濟才會復甦。
當然，以上只是最壞的一種可能性，但若是政府在調校時不得法，出現這種惡劣情況的可能性是存在的，中國政府不可掉以輕心。
施永青 am730C觀點 舊文
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