炒地產股唔好駁故
2017年06月07日
近日中環茶友暢聚，講起兩幅超級地王，究竟邊個價更高？若論呎價，當然係中環美利道停車場的5萬元贏晒，恒地(012) 以232.8億元投得呢塊地王。至於南豐投得的啟德地王成交價246億元，計落呎價只係1.2萬元唧。不過，有茶友話數唔係咁計，打完算
盤應該係啟德地王貴啲，而且佢仲引起咗溢出效應，好多二線地區嘅商廈都變成水漲船高，搞到地產股昨日紛紛爆升。
地王邊塊貴有排計
話啟德地王貴啲，茶友嘅計法係中環地王呎價5萬，若然用1萬元建築費加財務成本，起好樓每呎總成本係6萬元，如果月租150元一呎，回報率3%，中環甲廈的確租緊呢啲價。
啟德地王呎價1.2萬元，佢咁大型建築期仲長，當佢用料無咁貴，建築費加財務成本8000元一呎，加埋地價即係成本2萬元一呎，如果佢要有3%回報，即係要租50元一呎，呢個價而家就租唔出嘞。目前九龍灣有靚商廈租金叫30元一呎，都仲有半間吉咗要等客，未來供應仲會大增，真係租到20幾元一呎要偷笑，所以如果用回報率計，中環商廈收到3厘，回報率仲高啲，啟德地王可能只收到1.5厘，咁計自然係啟德地仲貴啲啦。
當然，九龍灣係新興商業區，過得十年八載到商廈租晒出街之後，未來加租潛力可能高過成熟嘅中環，而且聽講今次買家出價，係買心頭好，覺得塊地有好靚嘅海景，所以認為值得咁話。
大財團出手，當然自己有自己算盤，不過中環物業有價，始終係貨稀難求，但啟德地都咁高價，就吸引咗好多財團諗嘢，好似有大把靚嘢係手嘅怡置集團，就放風話有興趣賣咗可以改作商廈嘅怡東酒店，市場估值仲去到300億元。
內房炒得仲和味
上個星期啟德地皮成交完，陸羽仁已經話恒基高價買中環地大家半信半疑，加埋啟德地皮都係高價成交，而且仲係香港而唔係大陸發展商買，大家就覺得商廈價係真癲唔係假癲喎。當時大家仲未計清楚條數，地產股仲未有反應，到怡置話放盤，昨日就搞到好多係中環以外有物業嘅地產股急升。巨無霸級嘅新地(016) 都急升5%報124.1元；會德豐(020) 升4.2%報63.45元；九倉(004) 升2.7%報71.45元；信置(083) 升2.5%報14.02元；長實地產(1113) 升2.3%報61.3元；恒地(012) 升1.6%報52.55元。傳出會將新世界百貨(825) 涉私有化嘅新世界發展(017) 更勁升7.4%報10.78元，成表現最佳藍籌。
怡置系係中環有大批物業，怡東酒店係佢非核心資產，咁都話值300億，佢揸住在中環核心的文華酒店若然賣出街，個價一定驚人，可以在其他地方起番10幢酒店，咁點解唔賣呢？啟德地王嘅溢出效應好大，更高質嘅物業都唔少，新地係怡東酒店隔離都有座世貿中心，同樣，新世界啱啱改咗名嘅新世界中心重建項目，全部都變成好值錢，就算打個5折，都已經大升值啦。
有人質疑，呢啲咁嘅成交係咪可以持續，茶友都有同樣疑問，但炒股唔好駁故，買賣股票又唔係做人世，順勢坐吓順風車，又唔係豪擲幾百億買地，大家一齊癲吓，又有乜所謂喎。
本地地產股起動，同時資金續炒內房股，而且炒味仲濃，變成中港地產股齊齊升，近日市場焦點嘅恒大(3333) 再升5%報16.66元；眾安房產(672) 大漲17%報0.89元；新城發展(1030) 升12%報2.89元；莊士中國(298) 升10%報0.67元；融信中國(3301) 、綠城中國(3900) 升6%；世房(813) 升5.05%報14.14元。係幾個板塊發力下，港股尾市曾突破26000，高見26019，最多升156點，但成交未有隨升市增加，26000得而復失，恒指收報25997，升134點；國企指數收報10606，漲9點，成交金額746億元。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
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