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2018年6月18日 星期一

置業安居 - 曾淵滄 2018年6月18日

置業安居 - 曾淵滄 2018年6月18日


【置業安居】香港何時加息?


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美國聯儲局主席鮑威爾(Jerome Powell),於上任後第一次的議息會議,馬上決定加0.25厘,加息的決定倒也符合市場的預期,因此,金融市場沒有因此而出現波動。

套利交易壓低港
港元與美元掛,理論上港元之利率應該與美元利

率相同。但是,事實上目前的港元利率低於美元利率,美元不斷加息而港元沒有跟隨,不單是銀行的最優惠利率沒有加,連銀行間的拆息利率也沒有加。

在香港,買樓按揭貸款多是以1個月內銀行間拆息利息為基率,再加上一個百分比而成,如果銀行間拆息利率不上漲,香港人供樓負擔就不變,這也是香港樓價不斷創新高的理由之一。

甚麼時候香港的銀行會加息?一個可能的時候,港元兌美元跌至1美元兌7.85港元時,當港元跌至這個水平時,金管局就會出手買入港元,放出美元,當金管局開始買入港元,市場上的港元供應就少了。港元少了,拆息就自然會上升,近一段日子,港元兌美元也的確跌近港元兌7.85港元的底,這是金管局為聯繫率所設定的機制。

當港元兌美元跌至7.85水平時,金管局會買入港元賣出美元,使到港元不會再進一步貶值,保住聯繫率。相反的,當港元兌美元升至7.75水平時,金管局會買入美元,賣出港元,壓住美元的升勢,從7.75到7.85之間,港元兌美元的率允許大約1.2%的波動空間。

如果港元與美元的息差超過率差距的風險,就一定會有大量港元資金轉換成美元,以賺取無風險息差。實際上,目前市場上已經很多人在這麼做,進行套利交易,令到港元兌美元貶值,至很接近7.85水平,若美國再加息,港元與美元的息差也一定會拉大而吸引更多的息差交易,導致港元真的貶至7.85水平而引起金管局出手買入港元,推高港元的拆息利率。

利率一升樓價受壓
利率一上升,對樓價也一定有影響,開始時,影響不大,逐漸地,利息一加再加,一部分供樓者開始感到供樓負擔加大。

去年,美國加息3次,香港樓市完全沒有感覺到壓力。今年,美國已經加息1次,港元兌美元已經貶值至很接近7.85水平。估計今年會再加息2次,總計0.5厘,估計香港銀行拆息在下一次加息後很難再維持港元不加息的狀態,到那個時候,我們就要關心港元加息對樓價的影響。

當然,除了利率之外,股市的升跌也會影響樓市,目前,股市已經從高位向下調整了兩個月。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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