空置稅打不低樓價
2018年06月11日
港股逃不過一升近31600點就回吐厄運。恒指上周四升上31513點，翌日急回554點至30958點。按過往經驗，港股將會展開新一輪反覆回吐尋底行動。
上周五下跌表面睇有很多因素。有人說是因為騰訊(700) 被美國議員指控與谷歌有特別關係
，消息令騰訊大跌3.3%，收報415元，抵銷對上三日升幅；也有人說是因為內地上證綜指下跌，帶動港股下跌。不過，看上證周五埋單結數，只跌1.4%，港股跌1.8%，港股跌得比A股跌得厲害。當日在A股三點收市後，港股也沒有反彈。
內地弱勢 拖住港股
看各地主要股市近況，內地股市近來比較弱勢，港股則貼近美股，相對走一個上落市，但也未至於跌落較低水平。港股現時有點無力跟升之感，美國科技股創出歷史新高，港股跟得不足；回落時港股卻回得較快。
我覺得內地股市弱勢，與中美貿易摩擦，加上有大量優質新股上市有很大關係。美國向中國開刀，總體貿易談判仍在拉鋸狀況，但具體影響已顯示出來。中興通訊(763) 雖然與美國達成和解協議，但一罰就是10億美元，折合約63.9億元人民幣。中興通訊去年才賺45.5億元，今年盈利原本應該回升，但預計也是60多億元，今次再被美國罰款，全年盈利一舖清袋。中興還要撤換全部管理層。阿爺已經開口罵中興通訊，新華社評論中興通訊，不要像一個BB仔一樣，出了事就找國家幫忙，應要搞好內部管控。
在發展太陽能領域，阿爺突然推出政策，除了少數地區外，停止對太陽能行業補貼，搞到行業協會要向阿爺敲門投訴。太陽能從來是國家重度補貼行業，美國現時質疑中國對不同行業有太多補貼，特別是新科技產業。中國只能夠逐步削減不同行業補貼，相信對太陽能行業開刀，只是一個前奏，未來其他國家補助比較多行業，將要面對類似的處境。國家這些措施，造成投資中國企業不明朗因素，也壓抑投資者興趣。
優質股票 大量回A
另外，內地對中國科技股回巢上市大開綠燈，富士康母公司6月8日登陸上海交易所，一上市就大升，市值高達3906億元人民幣，成為A股第一大市值科技股。
同一日中國證監會消息顯示，小米已經遞交《首次公開發行股票並上市》申請，可望成為首間CDR(中國存託憑證)公司，百度、騰訊、阿里、京東都在排隊回內地市場。好股連場上市，基金都要調倉集資迎新局。
這些因素令A股在3000點水平上下徘徊，稍為反彈就面對很大沽壓。在這種環境下，內地股市拖着港股後腿，估計港股短期內只能夠在30000至31600點之間浮沉，跌的時候不要看得太淡，升的時候也不要太樂觀，還是走走波幅比較實際。
近期比較搶眼的是一手樓空置稅，財政司司長陳茂波早前在立法會說，政府快將完成空置稅研究，很快就會公佈。聞說財爺在準備預算案時已想推出這個稅種，但給特首林鄭月娥否決。隨著新政府上任差不多一周年，各界都盯着政府在過去的一年，究竟做過甚麼事情，政府在樓市方面暫時仍在交白卷。由林鄭月娥指示下成立的覓地小組搞大龍鳳諮詢覓地，卻只弄出一個又一個爭議，看不到小組可以找到大家接受、比較大幅開發土地的方案。同時樓價急升，政府如何能夠在上任一周年交到功課頓成疑問。看來林鄭很大機會轉軚，拿空置稅作擋箭牌頂一頂，以免被人質疑她在樓市完全沒有做事情。對於空置稅，這是打發展商「荷包」稅種，他們當然反對，認為「唔做好過做」。不過特首為了回應社會壓力，最後可能仍會推行。
差餉徵稅 多極有限
有等着買樓的讀者問我，空置稅若然推出，會否令樓價大跌。大家先要搞清楚空置稅是甚麼，不要過份誇張其威力。政府現時提出的空置稅，主要是針對發展商手頭所持有的一手樓而不是二手樓。因為私人持有的二手樓，縱然有相當空置率，但要政府巡查收稅，不但行政成本很高，也會惹來很大爭拗。
據運房局資料，截至今年3月31日，落成而仍未出售的一手樓單位共有9000個，遠高於去年的4000至6000個。私人機構統計數字有點不同，據中原地產研究部資料顯示，今年第一季新盤貨尾量升至11372個單位，當中五大發展商佔8005伙，大約是總數七成。新鴻基地產(016) 佔最多，有3118伙，排第二的是會德豐(020) ，有2121伙，恒基(012) 有1713伙，排第四的新世界(017) 已少很多，只有491伙，長實更少，有362伙。
樓價升個不停，發展商自然惜售，毋須急於大量推盤，慢慢搣可以賺得更多。例如新地的北角海璇早已建成，一共有355伙，但到現在才賣了21伙，分層呎價賣到五萬元以上。又例如同屬新地的南昌站匯璽及元朗的Grand Yoho，兩個盤共有一千多個單位，暫時未推出，大有一副「好嘢唔怕慢慢賣」態度。政府說要推空置稅，就是因為見到發展商持有一手貨尾愈來愈多，有屋也不賣，覺得她們這樣做會推高樓價，所以要推出空置稅，增加他們持貨成本。
問題就來了，政府會如何收空置稅呢？暫時傳出來的版本是透過加徵差餉方式徵收。目前差餉比率是租值5%，加徵差餉基礎是租值而不是樓價，假設新樓租金回報是2.5%，就算加徵10%差餉，也只是徵了樓價0.5%稅。今時今日，新樓拖遲一點賣，樓價隨時再升5%至10%，只加徵樓價0.5%的稅，試問會有多大阻嚇力呢？
有些批評空置稅言論說，會令發展商把空置稅轉嫁到買家身上，我覺得這些都是「廢噏」，發展商可以賣兩萬元一呎的，她們不會賣萬九元，無論徵多少稅，樓價都是計到盡的，根本不存在徵多點稅，就需要轉嫁而賣貴一些情況。
如果是按差餉徵稅，基本上不是一個重稅，發展商絕對不會因為要避開這個稅，而要急急清走手上存貨，可以預見政府推空置稅效果有限。空置稅實際效果只是從發展商口袋中拿走少少錢，增加政府收入而已，對於阻嚇發展商囤積單位效果看來不大。除非是對發展商空置單位以印花稅的方式，以樓價為基礎，開徵重稅。
空置稅或許會有一個邊際效果，令發展商囤積單位不會愈來愈多，但以為發展商會因空置稅推出，急急擲出手上存貨令樓價急跌，這種想法未免過份天真。
我與政府官員談過，沒有人覺得推空置稅會推冧樓價，但又不能說推出空置稅，完全沒有作用。最少起了有一個心理作用，就是政府關心樓價急升狀況，政府都會推出控制需求措施。空置稅推出後，如果效果不夠強，可能會加辣，例如推出限購措施、大幅增加外地人買樓印花稅等。
地產股回 吸納短炒
如果政府真的推出空置稅，可能會令地產股回落，反而是吸納地產股短炒好機會，因為樓價不會因此崩潰。以恒基為例，上周派息兼十送一，股價上周五回調至45.95元，如果因為空置稅等等因素，令股價回落到43.5元附近，就可以趁低吸納。
真正對樓價有較大影響的其實是利息。市場相信美國聯儲局在六月開會後加息，一個月港元拆息上周五升至1.46厘；三個月升至1.96厘，是2008年雷曼風暴以來最高。估計是銀行界預期聯儲局本周加息，加上未來新股陸續推出，造成資金會比較緊張，令拆息上升。現時很多按揭都是以拆息作為計算基礎，拆息上升上會令到按揭利率提高。不過，現時按揭利率仍處於兩厘幾水平，遠遠未到對樓市造成壓力地步。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
來源 source: http://hdfin.stheadline.com
