趣BLOG BLOG：居屋魔咒 - 股榮
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新一期居屋已攪珠，有網友中前籌，問在目前跌市之際應否揀樓，即使改了定價機制變成五二折發售，在過去兩三個月跌市期，五二折可能已變成六二折甚至七折定價，啟德及長沙灣居屋呎價一萬，真的可以上車嗎？
如抽中前籌，又通過銀行壓力測試，其實沒有不揀樓的理由。今次抽居屋的27萬人，明知競爭大仍入表，我想無非希望在非理性亢奮的樓市中，以一個合理又負擔得到的價錢上車，而非「炒賣」。樓市仍會調整多少，沒人有水晶球預測得到，樓價越跌越冇人買，這是現實，但當機會來到仍然「等再跌先買啦」，這種人最後的結果，是永遠都買不到樓。
一直在專欄強調，上車前要為樓價調整三成作心理準備，這番說話，對新一批居屋準買家亦如是。任何資產都有周期，股市如是、樓市亦如是，從來都沒有一個只升不跌的資產，包括一季前很多人吹捧的港樓。過去三個月，高位跌兩成、甚至三成的成交，出現次數越見頻密，由劏房以至藍籌樓王，都錄相關個案，有否做好風險管理心理準備，對日後持貨能力以至能否笑到最後甚至供甩，都有決定性影響。
供應量增 拖發展商後腿
我沒本事唱衰樓價，只能就住見到的現象及數據，提出溫馨提示。樓市明年點睇，本月最後周末會詳述，今期找了些居屋數據，可以先同大家分享。
樓市升跌，除了外圍經濟情況，政策及供應亦是過去20年影響港樓決定性因素。過去兩年居屋申請都破紀錄，對上一次紀錄已經是1997年，當年樓市火熱，居屋認購反應相當熾熱。1997年回歸前約一個月，房委會以市價五折推售逾萬個居屋單位，包括旺角富榮花園、柴灣悅翠苑及將軍澳唐明苑等6個屋苑，最受歡迎的富榮花園綠表呎價逾4,000元，為當時居屋呎價新高。
1997年樓價癲了，最終當時收到破紀錄的11.2萬份居屋申請表，同年7月樓市見頂，至2003年沙士始見底，漫長跌市的導火線是亞洲金融風暴，但7年藥引越跌越有，其實是供應問題。
1997年特首董建華在首份《施政報告》提出八萬五建屋計劃，提出每年供應不少於85,000個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所。翻閱當時剪報，發展商以至政經名人都表態影響不大，對樓市穩定有積極作用。
確實，董建華在執行八萬五計劃上，真的「做到嘢」，3年後居屋建成量已增一倍至3.5萬個，連同公屋5.5萬個，2000至2001年度，公屋加居屋的建成量達到9萬個（見表），2000年董建華接受訪問時指：「從1998年就再沒有說過『八萬五』這個字眼，那你說還存不存在？」「不提及等同不存在」，及後劇情大家都知道，金融風暴令政府房屋政策急轉向，停售停建居屋的後遺，由2002年度至2015年度，居屋建屋量有8年是零單位，最多的年度亦不足2,000個。
由2018至2021四個年度，居屋建成量每年平均約5,800個，當然遠落後1997至2001年度高峯期，但對比過去14年則是大躍進，會否重演20年前居屋魔咒，觀乎過去3年，每年一二手成交約5萬宗，以目前每年近6,000個居屋供應量，數量不足以推冧，但價格會拖住發展商後腿，令樓價陰乾式下滑。當一二手樓價貼近部份居屋準買家水平，他們才考慮回流至私樓市場。
過去新盤開價會開高三成溢價，務求食盡未來3年升幅，過去兩個月數個新盤仍用這招，結果是慘淡收場，龍床盤更加被全城喪X。未來新盤要成功去貨，三成溢價要變成三成折讓，風水輪流轉，就是這樣。
P.S.：CCL連跌9周近5%，CCL最新報177.4，按周跌1%，距離年底預測目標135，還要多跌24%。年底前還有四篇，大家不妨畀嚇意見，想睇甚麼樓市數據及題材。
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