MyGut者言 - 徐家健 2019年6月5日
【MyGut者言】樓價升、地產股跌之謎 - 徐家健
中原及美聯兩大代理行公佈的10大屋苑成交量，在上周末創下近半年新低，僅錄得3宗買賣！資料圖片 適中字型 較大字型
上周五，地產股全線下跌，整體表現跑輸大市，個別股份更跌超過4%。最令人費解的，是反映主要私人屋苑二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL，竟在同日公佈創歷史新高。這邊廂，有評論員建議地產股值得趁低吸納；那邊廂，有學者認為修訂《逃犯條例》絲毫無損市民對樓市的熱情。然而，他們似乎都忽略了，反映地產經紀對樓市預期的中原經紀人指數CSI已在近兩周不斷下調。更重要的數據，是中原及美聯兩大代理行公佈的10大屋苑成交量，在上周末創下近半年新低，僅錄得3宗買賣！
經過三十多年考察，大教授張五常在十年前發表了他的「倉庫理論」。理論首先指，安全的財富累積要有可靠的倉庫。在一般市民眼中，房地產可能是最可靠的倉庫。可是，租金收入的上限約束了財富累積，而某些看似毫無生產力的資產，因為本身沒有收入上限約束其資產價格反而亦沒有上限。這種資產要成為可靠的倉庫，成行成市是其中一個重要因素。問題是，港樓作為財富累積的倉庫，樓價有否受租金上限約束？
女友Babe分析樓市：「大陸人乜都鍾意炒，買樓根本唔志在收租，所以香港啲樓價一早已經同租金脫哂節啦。」
我無力反駁：「你咁叻，又點解釋地產股跌樓價升？」她輕描淡寫：「成交跌成咁，CCL幾有指標性我好懷疑囉。」我同意：「樓價同成交量一般係喺旺市一齊升、淡市一齊跌嘅。加埋地產股同CSI都跌，市民唔似對樓市好熱情。修訂《逃犯條例》再加左膠成日叫政府用《收回土地條例》，港女依然可愛，但港樓呢個倉庫越嚟越唔可靠。」
徐家健
美國克林信大學經濟系副教授
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