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2019年10月4日 星期五

宗環伸談 - 談伸鏹 2019年10月4日

宗環伸談 - 談伸鏹 2019年10月4日


談伸鏹:香港貴為war zone 樓市仍跑贏全球大城市!

【專訊】公幹出外近3周,終於回到「人間樂土」的東方之珠。這個社會充滿愛,充滿包容,國慶佳節,政府體諒人民日常生活疲勞,就索性幾乎封鎖全港交通,呼籲各大商場休息一天(基本上逢周末都已經休息),勸喻巿民盡量留在家中,共享天倫。

所有街道變成「步行街」,讓精力旺盛,不黐家的巿民上街打打war game(愈來愈逼真),舒展嚇筋骨!市民亦非常替政府設想,省錢取消煙花表演,改為在街上自製煙火,效果更震撼啊!

唯一小問題是興高采烈之際,市民有點樂極忘形,不覺意間稍為毀壞了些少車輛、電單車、商舖和公共設施等。此舉本屬無傷大雅,搵保險公司埋單即可,但據聞保險公司竟然鬥膽不認帳,把這些損害列作為不受保的「暴動」損失!豈有此理,建議充滿著愛的和平市民,本著大家應有的守望相助精神,替蒙受損失的市民出頭,向保險公司解釋他們的所作所為絕非暴動,一切破壞行動都是出自充滿愛的「初心」!所以保險公司必須賠錢!

不好意思,生於亂世,有點黑色幽默感,是非常重要的survival skill。

這3周去了不少地方,從深圳坐東航出發(你懂的),首站上海,然後溫哥華、華盛頓、紐約、New Haven和多倫多。平時出外公幹,主要興趣在當地經濟和主要企業,較少留意房地產。這一次稍有不同,在溫哥華和多倫多,都花了點時間了解下當地住宅甚至商業房地產市場(你也懂的),即使在上海和紐約,雖沒有直接看房屋,但亦有跟當地人討論房地產市場。

三藩市上海等皆現調整
第一個觀察是不知不覺中,原來幾乎所有全球主要城市的住宅房價格,在過去兩年,即從中美貿易戰掀起後不久,即開始調整。很多地方已下跌10%至30%,大部分外幣更兌美金大幅貶值。強如三藩市,今年都跌了3%至5%。在美加,首期比例可低至5%或更少,即是話可能已開始出現負資產!

官方數據看不出來,但所有上海朋友都告訴我二手房的價格,其實已跌了蠻厲害的20%(據悉北京也差不多),當然尚未把人民幣過去兩年貶值超過10%算在內。原因跟整體經濟放緩、去槓桿政策,以及貿易戰都有關係。除此,眼看香港現今情況,中央肯定嚴防國內出現同樣誇張的房地產泡沫,為免種下如今日香港社會動亂的禍根(之一)。

溫哥華的房地產市場更弱,主要原因是整個市場跟亞洲尤其中國太過息息相關了。到埗當天,跟家人去了Richmond最有名的Aberdeen Mall, 即碰上一班黑衣人唱歌叫口號,可想而知。

溫哥華豪宅跌30% 開始出現300呎細單位
溫哥華山明水秀,氣候相對宜人,但本地經濟一般,跟鄰近的美國西雅圖,既有亞馬遜和微軟等龍頭企業,稅又低,沒法比。過去10年,大量中國資金流入溫哥華,把房價推至本地人根本無法負擔的水平,平均房價對比平均家庭收入高達11倍以上,全球第二、三位,跟悉尼叮噹馬頭(悉尼樓市也最少跌了兩成,亦未計貨幣貶值),僅次於香港的19倍。當然如以value for money來看,溫哥華仍比香港「抵」好幾倍,溫哥華房屋的平均面積仍超過千呎,香港的恐怕400呎不到。但不幸發現溫哥華的最新condo項目,最細單位只有300多呎,正一好學唔學。

從約兩年前進入溫哥華的資金流就出現變化,中國收緊外匯管制,本身經濟放緩,再加上人民幣貶值,購買力當然下降。據說他們也學乖了,即使有錢,也不會再亂出高價,把買房當成買菜一樣。除此,政府亦出了多項措施,防止樓市過熱,設了15%的外國人購買稅,另外還有BC省和溫哥華市的空置稅,加起來差不多每年高達4%! 最後加拿大執行全球收入稅亦愈來愈嚴謹,只要一墮入tax resident稅網,20多萬加幣收入以上,邊際稅率已高達50%!

Downtown condo抗跌能力最強,據說例如3 Harbour Green(新地郭氏家族控制的Aspac發展的),跌幅只約10%。反而坐落在West Vancouver山上,景觀漂亮的上千萬大屋,有些已跌了30%以上(還未計加幣貶值)。我亦經過West Point Grey和Shaughnessy等傳統豪宅區,跌幅一樣可觀,還故意八卦駛過孟晚舟坐落在Dunbar的大屋(其中之一),不錯但毫不突出。雖然她已盡量低調,但華為新聞實在太犀利,據悉對當地市場仍有頗嚴重影響,嚇怕不少潛在買家。跟不少人討論過樓市前景,最樂觀的都認為將最少再調整一年,可能再跌10%,悲觀的更認為帶動全球的美國經濟才剛開始放緩,今次周期可長達10年!所以即使買,也絕不用急。

紐約高級公寓 未售貨尾比例25%
下一站美國東岸,那邊的朋友更多,我在當地住過好幾年,現在仍每年去三四次。千萬不要以為美國經濟那麼好,股市仍接近歷史高位,房地產市場就一定好。代表全國20個城市的Case-Shiller Index確仍在創新高,但就不包括紐約市。其實早已知道Manhattan的High end condo供過於求,現在隨著Hudson Yards的發展陸續落成,供應更多,包括15 Hudson Yards和建築大師Zaha Hadid遺作520 W 28th Street(神奇地,她已去世3年多,仍繼續有多項新作完成,包括最新的北京大興機場)。最新數據顯示,2013年以來建好的高級公寓,未售貨尾比例25%,超過4000單位。500萬美元以上單位,今年至今跌幅也已有11%,從最高位肯定跌超過兩成。紐約是國際大都會,跟倫敦更關係密切,感覺上Brexit不止拖垮倫敦房地產和英鎊,紐約也備受牽連。Manhattan市場也受到中國影響,但本地購買力仍然強勁,所以尚算有承接力。

多倫多滿街For sale
紐約市以外的傳統高尚suburb,如Greenwich更慘,一來年輕人愈來愈不喜歡駕車,傾向住在大城市downtown,二來Connecticut的稅太高,不少對沖基金億萬富豪如Paul Tudor Jones都選擇搬去無州層面入息稅,氣候更好的Florida,有些房屋成交價錢竟比4年前跌了一半!

最後回到我成長的多倫多,最熟悉North York,對Bayview和York Mills一帶特別情有獨鍾,不少家人和朋友仍居住在這區。今次專誠參觀了一些全新和二手房屋,連condo樓花展覽會都去了一趟。可能我偏見,整體多倫多的房屋比溫哥華漂亮得多,尤其Bridle Path一帶的豪宅,真的氣派不凡。相若質素的房屋,更比溫哥華平約20%(condo更不止),但當然多倫多輸在氣候,大部分地區亦沒什麼景觀可言。同樣的,多倫多也是個buyers" market,從兩年前高位跌了最少20%,每條街都插滿For sale signs。一看完屋,地產經紀即咬著不放,連日追魂call,不止價錢可傾,連financing都可以提供!多倫多沒有空置稅,客源也較闊,除中國外亦有不少來自中東和歐洲客,但近年油價下滑,中東和俄羅斯人的購買力亦大受影響。

多倫多也非人間天堂,過去30年急速發展,Greater Toronto人口翻倍至700萬,但公路和鐵路設施未能跟上,交通問題嚴重,晚上11點的Don Valley Parkway仍塞車。雖然大麻已合法化,但如fentanyl等其他濫藥問題仍然嚴重,且因此帶來不少槍擊案。

在多倫多的最後一天,竟然又碰上遊行示威,但與香港無關。這次是為了響應Fridays for Future(FFF)。此運動就是由早前在聯合國發出頗恐怖言論的瑞典16歲女孩,Greta Thunberg,所創辦的(不能完全怪她,原來患有Asperger syndrome)。所謂目的是反氣候變化,但奇怪地行動又是罷課,難道現在的年輕人(老師似乎也支持)認為讀少些書,反而變得更懂科學,更明事理?

環顧全球各大城市房價,從高位計算,大都跌得遠比香港的只約5%為多。今年至9月中,中原城市領先指數更仍有約4%升幅,簡直超現實,還不似Inception戲內的多層夢境? 這表面現象非常矛盾、不合理和諷刺(但毫不意外)。香港已貴為全球最動盪地區(可能沒有之一),老實點,請接受我們已住在war zone的事實!曾聽過某所謂學者搞「深度旅遊」,帶團到戰亂地區如阿富汗,現在更方便,隨時帶團到全港18區遊覽即可,要幾深度都可以。

為何到現時為止,樓價仍沒有跌得更多,是偶然,還是如近月發生的很多事情一樣,都有點整定或甚至人為的感覺?我已多次解釋,香港面對的並非金融危機,今次更慘,香港是中西意識形態的主戰場。如樓價可以急速調整,街頭怒火還可以稍為下降(我知道他們都是為崇高理想,不吃人間煙火,但他們父母要吃)。如此亂但樓價仍跌得很慢,新盤仍有銷路。前周推出300多個南昌站匯璽III單位,馬上售出97%,上周動亂升級,銷情差一點,啟德樓盤尚•珒溋首推200多個單位,仍能賣出近半,夠瘋狂未?美國減息,猶如火上加油,加上聯繫匯率,缺乏流動性,槓桿比例低,和中國人對磚頭的迷信,結果港房仍跑贏全球多個主要城市,死未?

樂觀點,莫非火燒旺地,香港仍有明天?
(中環資產持有亞馬遜及微軟的財務權益)

中環資產投資行政總裁
[談伸鏹 宗環伸談]
【專訊】公幹出外近3周,終於回到「人間樂土」的東方之珠。這個社會充滿愛,充滿包容,國慶佳節,政府體諒人民日常生活疲勞,就索性幾乎封鎖全港交通,呼籲各大商場休息一天(基本上逢周末都已經休息),勸喻巿民盡量留在家中,共享天倫。所有街道變成「步行街」,讓精力旺盛,不黐家的巿民上街打打war game(愈來愈逼真),舒展嚇筋骨!市民亦非常替政府設想,省錢取消煙花表演,改為在街上自製煙火,效果更震撼啊!

唯一小問題是興高采烈之際,市民有點樂極忘形,不覺意間稍為毀壞了些少車輛、電單車、商舖和公共設施等。此舉本屬無傷大雅,搵保險公司埋單即可,但據聞保險公司竟然鬥膽不認帳,把這些損害列作為不受保的「暴動」損失!豈有此理,建議充滿著愛的和平市民,本著大家應有的守望相助精神,替蒙受損失的市民出頭,向保險公司解釋他們的所作所為絕非暴動,一切破壞行動都是出自充滿愛的「初心」!所以保險公司必須賠錢!

不好意思,生於亂世,有點黑色幽默感,是非常重要的survival skill。

這3周去了不少地方,從深圳坐東航出發(你懂的),首站上海,然後溫哥華、華盛頓、紐約、New Haven和多倫多。平時出外公幹,主要興趣在當地經濟和主要企業,較少留意房地產。這一次稍有不同,在溫哥華和多倫多,都花了點時間了解下當地住宅甚至商業房地產市場(你也懂的),即使在上海和紐約,雖沒有直接看房屋,但亦有跟當地人討論房地產市場。

三藩市上海等皆現調整
第一個觀察是不知不覺中,原來幾乎所有全球主要城市的住宅房價格,在過去兩年,即從中美貿易戰掀起後不久,即開始調整。很多地方已下跌10%至30%,大部分外幣更兌美金大幅貶值。強如三藩市,今年都跌了3%至5%。在美加,首期比例可低至5%或更少,即是話可能已開始出現負資產!

官方數據看不出來,但所有上海朋友都告訴我二手房的價格,其實已跌了蠻厲害的20%(據悉北京也差不多),當然尚未把人民幣過去兩年貶值超過10%算在內。原因跟整體經濟放緩、去槓桿政策,以及貿易戰都有關係。除此,眼看香港現今情況,中央肯定嚴防國內出現同樣誇張的房地產泡沫,為免種下如今日香港社會動亂的禍根(之一)。

溫哥華的房地產市場更弱,主要原因是整個市場跟亞洲尤其中國太過息息相關了。到埗當天,跟家人去了Richmond最有名的Aberdeen Mall, 即碰上一班黑衣人唱歌叫口號,可想而知。

溫哥華豪宅跌30% 開始出現300呎細單位
溫哥華山明水秀,氣候相對宜人,但本地經濟一般,跟鄰近的美國西雅圖,既有亞馬遜和微軟等龍頭企業,稅又低,沒法比。過去10年,大量中國資金流入溫哥華,把房價推至本地人根本無法負擔的水平,平均房價對比平均家庭收入高達11倍以上,全球第二、三位,跟悉尼叮噹馬頭(悉尼樓市也最少跌了兩成,亦未計貨幣貶值),僅次於香港的19倍。當然如以value for money來看,溫哥華仍比香港「抵」好幾倍,溫哥華房屋的平均面積仍超過千呎,香港的恐怕400呎不到。但不幸發現溫哥華的最新condo項目,最細單位只有300多呎,正一好學唔學。

從約兩年前進入溫哥華的資金流就出現變化,中國收緊外匯管制,本身經濟放緩,再加上人民幣貶值,購買力當然下降。據說他們也學乖了,即使有錢,也不會再亂出高價,把買房當成買菜一樣。除此,政府亦出了多項措施,防止樓市過熱,設了15%的外國人購買稅,另外還有BC省和溫哥華市的空置稅,加起來差不多每年高達4%! 最後加拿大執行全球收入稅亦愈來愈嚴謹,只要一墮入tax resident稅網,20多萬加幣收入以上,邊際稅率已高達50%!

Downtown condo抗跌能力最強,據說例如3 Harbour Green(新地郭氏家族控制的Aspac發展的),跌幅只約10%。反而坐落在West Vancouver山上,景觀漂亮的上千萬大屋,有些已跌了30%以上(還未計加幣貶值)。我亦經過West Point Grey和Shaughnessy等傳統豪宅區,跌幅一樣可觀,還故意八卦駛過孟晚舟坐落在Dunbar的大屋(其中之一),不錯但毫不突出。雖然她已盡量低調,但華為新聞實在太犀利,據悉對當地市場仍有頗嚴重影響,嚇怕不少潛在買家。跟不少人討論過樓市前景,最樂觀的都認為將最少再調整一年,可能再跌10%,悲觀的更認為帶動全球的美國經濟才剛開始放緩,今次周期可長達10年!所以即使買,也絕不用急。

紐約高級公寓 未售貨尾比例25%
下一站美國東岸,那邊的朋友更多,我在當地住過好幾年,現在仍每年去三四次。千萬不要以為美國經濟那麼好,股市仍接近歷史高位,房地產市場就一定好。代表全國20個城市的Case-Shiller Index確仍在創新高,但就不包括紐約市。其實早已知道Manhattan的High end condo供過於求,現在隨著Hudson Yards的發展陸續落成,供應更多,包括15 Hudson Yards和建築大師Zaha Hadid遺作520 W 28th Street(神奇地,她已去世3年多,仍繼續有多項新作完成,包括最新的北京大興機場)。最新數據顯示,2013年以來建好的高級公寓,未售貨尾比例25%,超過4000單位。500萬美元以上單位,今年至今跌幅也已有11%,從最高位肯定跌超過兩成。紐約是國際大都會,跟倫敦更關係密切,感覺上Brexit不止拖垮倫敦房地產和英鎊,紐約也備受牽連。Manhattan市場也受到中國影響,但本地購買力仍然強勁,所以尚算有承接力。

多倫多滿街For sale
紐約市以外的傳統高尚suburb,如Greenwich更慘,一來年輕人愈來愈不喜歡駕車,傾向住在大城市downtown,二來Connecticut的稅太高,不少對沖基金億萬富豪如Paul Tudor Jones都選擇搬去無州層面入息稅,氣候更好的Florida,有些房屋成交價錢竟比4年前跌了一半!

最後回到我成長的多倫多,最熟悉North York,對Bayview和York Mills一帶特別情有獨鍾,不少家人和朋友仍居住在這區。今次專誠參觀了一些全新和二手房屋,連condo樓花展覽會都去了一趟。可能我偏見,整體多倫多的房屋比溫哥華漂亮得多,尤其Bridle Path一帶的豪宅,真的氣派不凡。相若質素的房屋,更比溫哥華平約20%(condo更不止),但當然多倫多輸在氣候,大部分地區亦沒什麼景觀可言。同樣的,多倫多也是個buyers" market,從兩年前高位跌了最少20%,每條街都插滿For sale signs。一看完屋,地產經紀即咬著不放,連日追魂call,不止價錢可傾,連financing都可以提供!多倫多沒有空置稅,客源也較闊,除中國外亦有不少來自中東和歐洲客,但近年油價下滑,中東和俄羅斯人的購買力亦大受影響。

多倫多也非人間天堂,過去30年急速發展,Greater Toronto人口翻倍至700萬,但公路和鐵路設施未能跟上,交通問題嚴重,晚上11點的Don Valley Parkway仍塞車。雖然大麻已合法化,但如fentanyl等其他濫藥問題仍然嚴重,且因此帶來不少槍擊案。

在多倫多的最後一天,竟然又碰上遊行示威,但與香港無關。這次是為了響應Fridays for Future(FFF)。此運動就是由早前在聯合國發出頗恐怖言論的瑞典16歲女孩,Greta Thunberg,所創辦的(不能完全怪她,原來患有Asperger syndrome)。所謂目的是反氣候變化,但奇怪地行動又是罷課,難道現在的年輕人(老師似乎也支持)認為讀少些書,反而變得更懂科學,更明事理?

環顧全球各大城市房價,從高位計算,大都跌得遠比香港的只約5%為多。今年至9月中,中原城市領先指數更仍有約4%升幅,簡直超現實,還不似Inception戲內的多層夢境? 這表面現象非常矛盾、不合理和諷刺(但毫不意外)。香港已貴為全球最動盪地區(可能沒有之一),老實點,請接受我們已住在war zone的事實!曾聽過某所謂學者搞「深度旅遊」,帶團到戰亂地區如阿富汗,現在更方便,隨時帶團到全港18區遊覽即可,要幾深度都可以。

為何到現時為止,樓價仍沒有跌得更多,是偶然,還是如近月發生的很多事情一樣,都有點整定或甚至人為的感覺?我已多次解釋,香港面對的並非金融危機,今次更慘,香港是中西意識形態的主戰場。如樓價可以急速調整,街頭怒火還可以稍為下降(我知道他們都是為崇高理想,不吃人間煙火,但他們父母要吃)。如此亂但樓價仍跌得很慢,新盤仍有銷路。前周推出300多個南昌站匯璽III單位,馬上售出97%,上周動亂升級,銷情差一點,啟德樓盤尚•珒溋首推200多個單位,仍能賣出近半,夠瘋狂未?美國減息,猶如火上加油,加上聯繫匯率,缺乏流動性,槓桿比例低,和中國人對磚頭的迷信,結果港房仍跑贏全球多個主要城市,死未?

樂觀點,莫非火燒旺地,香港仍有明天?
(中環資產持有亞馬遜及微軟的財務權益)
中環資產投資行政總裁
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