評過渡性房屋的成本效益
「施政報告下集」的百億十大民生紓困政策，不少人集中火力批評幾項零零碎碎派錢方式，正如曾國平所說這的確是「反映的是政府既對市民的自理能力無甚信心，同時對自己的辦事能力有無比的信心。」同時特首宣布未來3年(由1萬個)再加推5,000個過渡性房屋卻較少人討論。
新地
「同心村」鄰近元朗西鐵站。(資料圖片)
對於過渡性房屋計劃我一直有懷疑。按特首邏輯，計劃可更有效為久候公屋基層紓困，改善居住環境。然而據經濟學邏輯，土地供應始終有限，興建更多過渡性房屋或代表私樓和公屋供應減少，對壓低樓價沒幫助。
懷疑歸懷疑，有兩個caveats我要指出。首先，現在用作興建過渡性房屋的土地原本的用途是甚麼？它們原本會否用作興建私樓或公屋？
舉例，加推的5,000個單位中不少來自政府機構社區用地，而在政府已公布過渡性房屋中，有部分是由改建現有樓宇得來(如港鐵(066)宿舍策誠軒)，這些土地本身是否可用作興建公屋或私樓？相反，有部分發展商的捐地本身是屢次轉換土地用途不果，如新鴻基地產(016)最近捐出的土地就是曾經數次「私人發展申請失敗」。換言之，在城規會政策不變下，如新地這類透過捐地興建的過渡性房屋並不如策誠軒那樣會直接取代現有房屋供應。另外，在政府過渡性房屋目標的硬指標不變下，興建這些過渡性房屋是否符合成本效益？
要考慮過渡性房屋的成本效益，我們要問它們的選址和配套有否為主要用戶(即低下階層)設想？現有公屋效率其中一個為人詬病地方是各方面(如調遷)的限制多多，加上本身規劃沒有做好，以致造成天水圍的「悲情城市」和東湧居民衣食住行乜都貴的困境。
就目前資料看，不同過渡性房屋選址和配套對低下階層合適度都不同，如策誠軒和會德豐(020)大埔工業邨捐地都遠離港鐵或巴士線，恒基地產(012)錦上路江夏圍和新地「同心村」分別在錦上路和元朗西鐵站附近；又如策誠軒和江夏圍並不如新世界發展(017)天水圍「光村」和新地「同心村」等在附近有商場、街市及康樂設施等配套；會在區內提供就業支援的似乎只得新地「同心村」。
要減少對目前房屋供應的影響就應不用本身已能興建公屋私樓的土地，要符合低下階層衣食住行需要的成本效益又要選址配套符合一定要求。在特首加推5,000個的過渡性房屋單位中，到底有哪些選址是符合這些條件呢？坊間在評論過渡性房屋時應該從這些角度多作討論。
作者為維克森林大學經濟系助理教授
中文大學亞太研究所經濟研究中心成員
逢周一、三、五刊出
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