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2020年2月17日 星期一

感說涼話 - 唐問涼 2020年2月17日



感說涼話 - 唐問涼 2020年2月17日


唐問涼:樓市「一夫一妻」制難大跌
唐問涼:樓市「一夫一妻」制難大跌
【專訊】有報章訪問一名在2003年SARS期間撈底買樓、但又已經移民去了台灣的香港人,我唔需要睇訪問內容,就知道那人一定會話在新型冠狀肺炎疫情下,樓市一定會大跌,雖然市場上公認我是大淡友,但我認為今次疫情唔會令香港樓市大跌。

不過,仍然要睇香港政府識唔識做,如果政府以守財奴心態管理財政,樓市大跌亦不是沒有可能。所以,樓市是否會大跌,政府的取態比疫情更加有影響力。

今次樓市不跌有三大理由,首先是樓市結構有所改變,我以婚姻制度來解釋,SARS期間是「多夫多妻」制,一個業主可以合法擁有幾個單位,而一個單位又可以「確認人」形式合法地被幾個業主擁有,這種多夫多妻制的婚姻制度很脆弱,離婚的百分比很高,同樣情況,樓市以這個制度存活,那些以「確認人」形式成交的物業,很容易會被取消交易,已經炒上去的樓價又會回復原狀,外人看來,樓價會突然下跌10%至20%。現在樓市行「一夫一妻」制,普通人是很難買第2個單位,結果是他們不會輕易放棄手上唯一的自住單位,沒有來自多夫多妻制的供應量,樓市要跌都不是那麼容易。

金管局逆周期隨時變「疫周期」
其次是逆周期措施變「疫周期」措施,香港因反對《逃犯條例》修訂事件出現的社運已經超過8個月,我亦寫過幾篇文章希望金管局放寬逆周期措施,但如泥牛入海,少少反應都沒有,今次由新冠肺炎產生疫情可能迫使金管局將逆周期措施變「疫周期」措施,即是讓銀行放寬按揭客戶的物業按揭成數,令到不少因為疫情而影響收入的老闆,或者一些打工仔業主,可以向銀行加按用以渡過難關,雖然金管局還未放寬逆周期措施,但已經讓銀行容許按揭客戶還息不還本,雖然是小幫忙,但效果已經不俗,倘若樓市下跌,我認為金管局會放寬逆周期措施,有人問點解,這是「疫周期」措施。

銀主盤少 大幅劈價盤不多
第三,但不是最後,因為我只講前3點,就是現在賣樓的人身分不同,以前因為物業在出售時已經資不抵債,由銀主代為操勞,銀主為求早日取回貸款,賣樓時會又快又狠,價錢當然不會好,現在大多數由業主自己賣樓,就算是賣樓還債,賣完之後仍然有不少餘額,所以非常精打細算,亦唔會大幅低於市價賣樓,基於上述三個原因,樓市要大幅下跌亦不容易。

紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
唐問涼:樓市「一夫一妻」制難大跌
【專訊】有報章訪問一名在2003年SARS期間撈底買樓、但又已經移民去了台灣的香港人,我唔需要睇訪問內容,就知道那人一定會話在新型冠狀肺炎疫情下,樓市一定會大跌,雖然市場上公認我是大淡友,但我認為今次疫情唔會令香港樓市大跌。

不過,仍然要睇香港政府識唔識做,如果政府以守財奴心態管理財政,樓市大跌亦不是沒有可能。所以,樓市是否會大跌,政府的取態比疫情更加有影響力。

今次樓市不跌有三大理由,首先是樓市結構有所改變,我以婚姻制度來解釋,SARS期間是「多夫多妻」制,一個業主可以合法擁有幾個單位,而一個單位又可以「確認人」形式合法地被幾個業主擁有,這種多夫多妻制的婚姻制度很脆弱,離婚的百分比很高,同樣情況,樓市以這個制度存活,那些以「確認人」形式成交的物業,很容易會被取消交易,已經炒上去的樓價又會回復原狀,外人看來,樓價會突然下跌10%至20%。現在樓市行「一夫一妻」制,普通人是很難買第2個單位,結果是他們不會輕易放棄手上唯一的自住單位,沒有來自多夫多妻制的供應量,樓市要跌都不是那麼容易。

金管局逆周期隨時變「疫周期」
其次是逆周期措施變「疫周期」措施,香港因反對《逃犯條例》修訂事件出現的社運已經超過8個月,我亦寫過幾篇文章希望金管局放寬逆周期措施,但如泥牛入海,少少反應都沒有,今次由新冠肺炎產生疫情可能迫使金管局將逆周期措施變「疫周期」措施,即是讓銀行放寬按揭客戶的物業按揭成數,令到不少因為疫情而影響收入的老闆,或者一些打工仔業主,可以向銀行加按用以渡過難關,雖然金管局還未放寬逆周期措施,但已經讓銀行容許按揭客戶還息不還本,雖然是小幫忙,但效果已經不俗,倘若樓市下跌,我認為金管局會放寬逆周期措施,有人問點解,這是「疫周期」措施。

銀主盤少 大幅劈價盤不多
第三,但不是最後,因為我只講前3點,就是現在賣樓的人身分不同,以前因為物業在出售時已經資不抵債,由銀主代為操勞,銀主為求早日取回貸款,賣樓時會又快又狠,價錢當然不會好,現在大多數由業主自己賣樓,就算是賣樓還債,賣完之後仍然有不少餘額,所以非常精打細算,亦唔會大幅低於市價賣樓,基於上述三個原因,樓市要大幅下跌亦不容易。

紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
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