《品中資－羅國森》碧桂園服務（０６０９８）是另類「抗疫股」
《品中資－羅國森》碧桂園服務（０６０９８）是另類「抗疫股」
《品中資》大家都會認為，醫藥股是最直接的疫症受惠股，或所謂的「抗疫股」。誰不知，
原來面對社區封閉管理的日子，物業管理股（下稱物管股）間接也成了「抗疫股」。
無
他，當大家都困在自己的家不能外出時，唯一可以出來走走的，就是自己的小區，而這時
，居民最需要管理處提供更多服務，而有些服務是要額外收費的。那麼，物管股就可以受惠了。
我在今年的鼠年推介股當中，推介了一隻物管股，那就是碧桂園服務（０６０９８）。原來
，到昨日為止，她是我８隻推介中表現最好的一隻，短短一個月左右，股價升了一成六，比騰訊
（００７００）和平安好醫生（０１８３３）這兩隻「正牌」抗疫股的６％－７％升幅還要好！
「這是物管的大時代。伴隨著中國房地產業走向存量市場，新型城鎮化的進一步推進，承接
房地產後時代的物業管理行業步入高速發展期。行業變革令物業管理行業變「新」了，這個過去
傳統的服務行業正煥發著全新的生命力，利用新業務、新科技、新模式顛覆傳統經營模式，創立
全新的商業模式，形成了一片擁有萬億級市場的『新藍海』。」以上是碧桂園服務
２０１９年中期業績中的主席報告中的其中一段，正好解釋了物管股這類本來是舊經濟的股份，
竟然能成為近年最受追捧板塊的原因。
＊不是傳統的物業管理公司＊
簡單來說，現時上市的物管股，不再是我們想像中，只提供最基本物業管理服務的公司了。
「從對房屋建築管理擴展到對人的生活和資產的打理，以及隨之滲透進去的對美好生活的服
務，物業管理的內涵正被重新定義。從橫向來看，業務類型不斷延展，包括生活服務、資產服務
、科技服務、設施管理、城市綜合服務等。
從縱向而言，從最基礎的基礎物業服務到服務延伸更深入的綜合物業服務，向下包含了物業
管理、設施管理，向上還包括對整個資產、設施的運營和資產價值管理，為業主或者客戶提供更
大的價值服務。
收購多家優質的物管公司，將服務業態由住宅拓展至包括產業園、商業物業、寫字樓等多種
業態。在城市布局方面，也呈現出以一二三四線城市均衡布局態勢，戰略部署重點市場，覆蓋經
濟潛力較好的重點城市。
在消費升級的背景下，社區的變革從傳統的安全需求進階到業主對美好生活的需求，物業服
務水準也成為人民對品質生活的標準之一。
在人工智能的大潮下，城市和社區建設漸趨多元，智慧社區及社區增值服務將成為人們美好
生活中不可或缺的一部分。」以上幾段話，也是我從碧桂園服務２０１９年中期業績報告中，主
席的話中抽取出來的，正好概括了物業管理股的定位和碧桂園服務的發展策略。
＊碧桂園服務是物管股龍頭＊
我認為，如果是由大型發展商旗下分拆出來的物管股，既有增長動力（只要母公司繼續開發
物業），也有業務穩定的特質，至少最基本的物管服務是必須的，就好像公用股一樣。
所以，我挑選物管股時，也以有發展商做後盾的股份優先。現時在港上市的物管股已經超過
１０隻，大部分都是最近一兩年上市的，有些是從發展商中分拆出來，我推介的碧桂園服務就是
其中之一。
還有是從雅居樂（０３３８３）分拆出來的雅生活服務（０３３１９）和從中國海外
（００６８８）分拆出來的中海物業（０２６６９）等等；也有些是獨立公司，專門從事物業管
理服務的。
但可以預見，從實力和規模來說，必定是有大型發展商做後盾的物管股佔有壓倒性優勢，而
當中最四平八穩的，我認為是碧桂園服務。
顧名思義，她是從碧桂園分拆出來的，２０１８年６月上市，當時是以介紹形式上市，沒有
招股價，首日掛牌收報１０元。
其實，上市首兩星期，該股的表現不算好，但不久之後已經開始受追捧，隨著業績增長強勁
，股價愈升愈有，昨日收報３１﹒８元，即是不夠兩年，股價已經升了兩倍多。
＊估值不便宜，逢低要收集＊
碧桂園服務是目前物管股之中，無論是合同管理面積（即是所有簽了約的管理面積）或收費
管理面積（已經有收入的管理面積）都是最大的一家，分別是５﹒８４億平方米和２﹒１７億平
方米。而整體毛利率也是最高的，幾乎有四成（以２０１９年中期業績為計）。
２０１９年的中期業績中，碧桂園的收入達到３５﹒１６億元（人民幣．下同），增長七成
四，稅後盈利８﹒１７億，增長七成三，主要因為在管的面積不斷增加。
只可惜，經過近兩年的上升，碧桂園的估值也絕不便宜，以２０２０年的預測市盈率約
３０倍計，她跟騰訊（００７００）和阿里巴巴（０９９８８）等科網龍頭股是不相伯仲的。
奈何當前適逢內地疫情，這類有些防守性的股份，也是要買的，現時我的建議是逢低收集。
《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
品中資 - 羅國森 舊文
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