如何解決祖堂地屬長命契的問題
昨文建議，以成立家族基金的方式去解決祖堂地的問題。因為一旦把祖堂地賣了，把賣得的錢分了，祖堂的子孫後裔就會失去庇蔭，不符合祖先設立祖堂地的初衷。但只要把賣得的錢，放進一個屬於祖堂家族的基金裏，以後繼續為家族作投資，只用投資的經常性回報為家族
的後裔提供福利，而不動用本金，那家族基金一樣可以發揮祖堂地同一樣的功能。
我相信，在祖堂地的初衷得到保障後，無論是政府或是新界原居民，都不會抗拒對祖堂地作更多的改革。
現時，妨礙祖堂地在市場上轉讓的主要原因，除了因為賣地違背祖堂地成立的初衷外，還因為祖堂地在業權分類上屬長命契，只要其中一個聯權共有的成員反對就不可以作買賣。
在普通法下，自然人(有別於法人)擁有業權的方式，可分為(i)單獨擁有，(ii)聯權共有，(iii)分權共有。單獨擁有最簡單，自己可以全權處理自己的物業，如果物業由多個人共同擁有，就得分清楚是聯權共有還是分權共有。
聯權擁有又稱長命契，共同擁有者的權益是混在一起的，若其中一個成員過身，未死的成員就可以承繼他的業權，不受過身者的遺囑與債務影響，所以又稱長命契。因此，有關聯權共有的物業若要買賣，必須所有聯權共有的成員都同意簽署，才能生效。
至於分權共有，則每個成員可以分別以一定的比重來擁有物業，各人的權益與責任亦會按這個比例來計算。成員對自己擁有的比例業權可以自行處理，可以立遺囑，亦可以單獨賣自己的權益給其他人。
祖堂地出現的時候，可能還在行大清律例。所以祖先根本不知聯權與分權的分別。但自從香港行普通法之後，法庭的判決，大都傾向祖堂地的業權屬聯權共有。以致家族的成員中，只要有一個人反對，法庭就會認為合約無效。結果導致多數成員的利益，有時反受制於個別成員，變成讓用心不良者可以乘機「勒索」。
因此，若要讓祖堂地落入能更好地利用土地的人手裏，必須先讓祖堂地可以方便交易。我認為最有效的方式是透過立法讓祖堂地成立家族基金去擁有祖堂地。家族基金是一個法人組織(legal person)，通常以有限責任的方式成立，其成員的權責與基金的營運方式，都可以在機構的章程中清楚界定，對成員的保障會好過靠引用不成文的中國習俗，相信無論新界原居民與政府都不會反對這樣的安排。
一旦立法會通過法律，容許祖堂成立家族基金，並把祖堂地納入家族基金，交由家族基金的董事會去管理。祖堂地應該可以迅速地進入市場。既為村民換來更多的權益，而且可以為社會提供大量發展用地。
施永青 am730C觀點 舊文
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