環球樓市觀望 - 鄭偉舜 2021年5月24日
環球樓市觀望——深莞融合勢成超級都市
上周同大家分享關於全國第七次人口普查基本概況，今次再深入分析大灣區人口格局與樓市發展趨勢。廣東省於10年間人口增長2169萬，佔全國比重高達30%；其中深圳常住人口增幅顯著，增長達713萬人，是粵港澳大灣區毫無疑問的龍頭城市，人口增長速度讓人超乎想像。
筆者預期，大灣區人口會愈來愈多，千萬級人口城市的樓價亦會愈來愈高。除了深圳及廣州外，最厲害的莫過於東莞，在淘汰勞工密集的輕工業，全面升級轉型高新產業及服務性行業後，仍然能增加224萬常住人口，成為廣東省第三個千萬級人口城市。全世界逾千萬人口的城市也只有數十個，單在中國就已有18個，而今年佛山必過千萬，因此大灣區其實已佔其中四席。
特大人口城市結構和生態，與小城市完全不同，一般以服務業的第三產業，是主要經濟收入來源，小型城市則以農林漁牧為主。但深圳和東莞這兩個千萬級大都市，人口結構非常年輕，15至60歲年齡層超過八成，並沒有傳統大城市的人口老化問題。很多時大家想投資大灣區時，只注重樓價高低，往往忽視鐵路交通與人口因素。
在2021年十四五規劃開局之年，廣東省和深圳市多次強調要加速推進深圳都市圈建設，東莞更早早提出臨深九鎮要融入深圳的發展方向。如深莞全面融合，將成為一個2800萬人口的超級都市，相當於澳洲全國人口，較台灣人口還要多約500萬，但這個都市沒有澳洲和台灣的人口老化問題，才是最核心的優勢。
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環球樓市評論人
鄭偉舜
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