低息環境持續 套現轉按好時機
樓市於今年上半年非常熱鬧，住宅樓價距離歷史高位僅約2%，破頂似乎只是時間問題。成交金額至本月中已達3,550億元，較97年上半年創下的歷史紀錄3,750億元，距離破頂只有約200億元，相信今年上半年將會刷新歷史紀錄。
樓市旺價又旺量，作為業主當然高興，
但自住的業主可能認為只是紙上數字，但事實並不是如此。樓市大旺主要得益於央行大放水，令低息環境持續。當今港元同業拆息接近零，銀行H按的按揭息率是1.3厘至1.4厘左右。反觀兩年前，不少業主見P按跟H按息率差不多，選擇較穩定的P按，現行實際息率為2.5厘，比H按息率高。業主可在罰息期屆滿後選擇用H按。以每100萬元計，30年分期可以將供款每月省回約550元。500萬元貸款就每月省回2,750元！轉按雖然涉及律師費開支，但銀行也會有現金回贈給轉按業主。現行一般有1%，500萬元貸款就有5萬元。而轉按律師費不足1萬元，「除笨有精」！
另外，更進取一點的業主，更加可以藉樓價高位的機會，加按套現。獲得額外資金，當然可以再投入物業市場。買住宅的話，就可能涉及15%的從價印花稅。所以不少業主會考慮投資境外物業，尤其是英國及大灣區，均為現今的熱門地區。
也有業主將資金投入股市，尤其是一些有穩定收益，如領展房產信託(823)，有約3.7%股息收益，若以息差5%計算，500萬元的加按貸款就能產生額外每年25萬元的額外收益。
一個自住的物業也可以被活化，成功為業主賺取收益。甚至有保險公司在推廣加按物業所得資金，可購買醫療保險相連的基金，增值之餘，也可以解決醫療費用高昂的擔心！當然，凡事都有風險。如果息口大幅上升，業主的供款支出便會上升，自然影響收益。但以美國為首的央行，是否能夠大幅加息？這個風險就必須密切留意了！
作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
文章轉載自「AM地產」facebook:
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AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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