借鑑新加坡經驗 改善香港房屋問題（曾淵滄）
大量增加土地供應非易事
樓價問題往往涉及多個不同團體的利益，有人擔心，一旦香港特區政府可以隨心所欲地尋找土地供應樓房，香港房屋會不會過剩？二○○三年樓價崩潰、人人負資產的惡夢會不會重演？
目前的現狀是：香港地產商每每推出新樓盤應市時，總是一天
之內就幾乎銷售清光，地產商開價也節節提高，不斷地提價加推。不過，至寫本文之日為止，代表香港二手樓樓價的中原城市領先指數仍未能創新高，未能破兩年前，即二○一九年七月反修例運動前的高峰。
二○一九年七月，中原城市領先指數創出一百九十點的高位，後來在反修例運動及疫情的雙重打擊之下，於二○二○年三月創出一百七十四點的低位，樓價下跌百分之八。隨著疫情受控，樓價逐步回升至今，與二○一九年七月的高位只有百分之二的差距，也是疫情出現之後的新高位，這等於說，疫情對香港住宅樓市的打擊算是告一段落。樓市要再創新高，也就是等於樓市已經完全走出反修例運動發生以來所帶來的陰影，這當然也包括移民數目增多對樓價所帶來的壓力。社交媒體中不乏一群人聚集在機場送別準備移民英國者的視頻與評論，至今為止，這些移民的視頻仍不能阻止中原城市領先指數的回升，以及一手新樓盤的熱賣。若擔心將來土地供應會否過多，則是遙遠的事了。因為人人都知道，從土地供應到在土地上建好樓房入夥，時間至少七年，更何況，尋找土地供應在香港來說，不是一朝一夕的事，政府要進行環境評估、城市規劃委員會評估、可行性研究、基建的配合……最後才輪到土地用途的決定與分配。去年疫情也拖慢了政府的行政程序，導致今年住宅動工的數量竟然創下十二年新低。由此可見，就算是在政治上，香港特區政府不再面對反對力量，但是，想突然間大量增加土地供應並不是容易的事。
比較香港與新加坡房屋政策
過去許多年，不少人把香港與新加坡做比較，新加坡面積七百二十八平方公里，人口五百七十萬，香港面積一千一百零六平方公里，人口七百五十萬。以人口密度計算，新加坡人口密度比香港高，但人均居住面積遠遠高於香港，理由就是新加坡已發展的土地面積比例比香港高，因此許多人都認為，如果有一天，香港特區政府像新加坡那樣大力開發土地、興建樓房，香港目前的高樓價現狀會改變。
這的確是一個複雜的問題。有過一九九七年「八萬五」計劃的經驗，相信今後香港特區政府不會再搞出另一次的「八萬五」計劃，也不會自己一手推倒樓價。我們都知道，樓價崩潰對香港整體社會的打擊遠遠高於目前的高樓價現狀。
實際上，新加坡的私人住宅價格一點也不便宜，而新加坡之所以能做到人人成業主，這重要的因素就是政府大量興建價廉物美的組屋，也就是香港的居屋。新加坡組屋售價與私宅價格脫鈎，因此人人買得起。
學習新加坡以發展居屋為主
目前林鄭月娥顯然正在學習新加坡，她上任後就宣布今後政府土地三成建私宅，七成建公共房屋，她沒有進一步指出公共房屋中有多少是供出售的居屋或出租公屋，但相信會是以居屋為主，以滿足港人想當業主的期望。
當私人住宅土地供應由過去的五成降為三成，相等於減少百分之四十，就算整體土地供應增加，私宅的土地供應也不一定會增加。依比例計算，整體土地供應必須增加三分之二，即百分之六十七，其百分之三十的私宅供應才能與過去的百分之五十供應量相等，短期內香港特區政府想增加百分之六十七的土地供應確實不容易。換言之，只要林鄭月娥提倡的百分之三十土地建私宅、百分之七十土地建公共房屋此政策持續下去，香港私人住宅的供應在短期內依然難以增加，反而會減少。經歷二○一九年反修例運動，加上二○二○年開始的疫情，即使樓價在最差的時候，也只下跌百分之八，理由就是林鄭月娥增加公共房屋供應、減少私宅土地供應的政策生效，私宅土地供應少，地產商買地的成本也上升，因此不會降價求售，新樓盤供應也是小量小量的加推，加推的同時會加價。
目前林鄭月娥的任期只剩不足一年，一年之後，如果她不連任，她提倡的七成土地建公共房屋、三成土地建私宅的政策會不會變？相信是不會變的，中國中央政府已經有共識，即只有全面學習新加坡，以發展居屋為主幹，才能真正解決香港的居住問題，同時保住私宅市場不會崩潰。過去香港特區特首換人，所有政策全換的時代過去了，今後中央政府會很直接地協調特區政府換屆，而政策仍然可以長期保持下去。看看林鄭月娥過去四年，可曾修改曾蔭權與梁振英留下來的「辣招稅」？相信這些能使香港樓價穩定的「辣招稅」會成為常態，長期執行下去。實際上，新加坡也有這些「辣招稅」，幾乎與香港一模一樣，也同時存在了很多年。
（作者為財經評論員。）
明報月刊 - 曾淵滄 舊文
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