KingSir傾樓│又話移民潮推低樓價，點解會創新高？（葉景強）
KingSir傾樓│又話移民潮推低樓價，點解會創新高？（葉景強）
中原樓價指數創出歷史新高的191.34，比2019年6月的190.48高近1點。
上星期，政府統計處公佈年中香港人口相對同期淨移出人數達75,300
人。一天後，中原樓價指數卻創出歷史新高的191.34，比2019年6月的190.48高近1點。港人再一次活在平行時空，很多人都認為人口大量外流會令樓價大跌，但今天為何樓價竟然會再創新高呢？
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自社會事件及國安法生效後，大量港人選擇移居海外，但政府公佈的淨移出人口數據不是全屬於移民，還涵蓋以工作和讀書等其他原因，而過去十年，不包括單程證持有人的香港居民，在大部分年份均錄得淨移出，因此港人離港到他國的情況已不是今天的事。
然而，離港的其實還包括筆者認識的一些早年已移民外國如加拿大、澳洲等地的港人，因見近年香港局勢混亂，老一輩的就選擇離港避世，而較年輕的就提早帶同仔女返「家鄉」升學，而這些早年已擁有外國國籍的港人，身家相對豐厚，有車有樓，相信不需要變賣家當都能返家鄉。
實際放售單位不多
離港的還有一些是「告老歸田」提早回到大陸退休的港人。香港是一個移民城市，任何年代都有大量人口出入，七、八十年代大量國內人偷渡來港，3、40年後的今天，他們大都年屆退休之齡，加上國內抗疫比香港好得多，部分會提早退休返老家，如他們居住公屋的話，他們冇樓可賣，如他們這幾十年來賺到錢的話，亦不需要將自住單位放賣。
餘下的相信就是這次移民潮的一員，他們大多以BNO移民英國為主。之前文章亦提及過，如果他們家庭收入有十多二十萬以上的話，他們未必會放棄現在的高薪厚職，因此估算大部分選擇移民的家庭收入是在6萬至10萬的中產，而這些移民家庭相信不是每一個都有自置居所，就算有的話，因為他們前途未蔔，不知未來會否返港，有些則選擇將香港的物業放租以作在他鄉的生活費，因此不是每個移民家庭都會將單位放售，所以真正因移民而放賣的單位數量可能不是我們想像中那麼多，如你不信，可向你的地產代理問問是否有很多「移民急售」的單位。
主宰樓市升跌就是供求，然而當各國正努力地量化寬鬆令貨幣不斷貶值、當按揭利息處於歷史第二低位、當眼見土地及住宅供應將很快出現斷層、再加上每年超過四萬個新移民變成新香港人的情況下，無論自用或投資需求都大大增加，只要需求大於供應，樓價將不跌反升。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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