KingSir傾樓│施政報告的四點觀察（葉景強）
KingSir傾樓│施政報告的四點觀察（葉景強）
上周三，特首林鄭月娥發表任內最後一份《施政報告》。
上周三，特首林鄭月娥發表任內最後一份《施政報告》，重點提出構建「北部都會區」願景，料逾20年後竣工，不單可提供92萬住宅
單位，容納250萬人口，長遠解決港人住屋問題，而且更會興建國際創新科技中心，與金融服務為重點的「維港都會區」，形成「南金融、北創科」的「雙重心佈局」。看完整份施政報告後，筆者有四點觀察。
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一，短中期樓價無得跌
報告提出，未來十年將透過賣地及鐵路項目，以及私人土地發展，合共將提供12.9萬夥私營單位，即每年平均只有1.29萬夥新供應，比以往每年的1.8萬夥還要少近5,000夥。但未來數年將有大量新移民包括透過資本投資者入境計劃、單非及雙非兒童等成為新香港人，人數估計超過十萬，還有本地人的自用及投資需求，再加上量寬及低息環境將仍然持續一段長時間，未來幾年樓價將仍然維持「易升難跌」格局。
二，短期內新界北區樓價看俏
自公佈構建「北部都會區」後，正在放盤的北區業主不是反價就是封盤，筆者估計短期內北區樓價將上升3%至5%，隨著消息消化後，新界北區一些呎價較低水的屋苑仍會繼續追落後。但筆者忠告買家，此計劃始終要等十多年後雛形才能出現，如考慮購入北區住宅作投資就無妨，若閣下現於港島區上班，想買北區樓來自用的話，那你要作好心理準備，未來十多年將每天都要南北來往。
三，發展商未來將減慢舊樓收購。
需知發展商收購舊樓重建需時，由落釘、集齊八成業權、強拍至統一業權，隨時要十幾廿年，過程艱辛漫長。然而，香港未來發展中心將北移，北區發展潛力可能比市區更大，加上政府政策配合如釋放祖堂地、加快發展商申請換地、以及政府未來將推出大量北區住宅用地，當發展商能在多渠道獲得大量住宅土地的情況下，未來收購舊樓的積極性將降低。
四，「南金融、北創科」最終能否實現
如能成事的話，將吸引大量優才及尋找發展機會的人來港工作，香港有機會成為一個人口過千萬的MegaCity，而從事金融的就會在港島及九龍區居住，從事創科的就會落戶北區的新發展區，高端人口居住選址將兩極化。今天樓價基數相對低的北區，估計呎價未來將追貼市區，但港島及九龍的一些寫字樓區及名校區，深受中產人士歡迎，另外一些富人喜歡聚居的地區，如醫療配套完善及鄰舍質素高的地區，相信這些區份的樓價仍會比北區總體高出一段距離。
然而，政府興建科技城、擴大科學園就真的能吸引創科專才來港嗎？在香港創科起步比深圳已慢九拍的情況下，現在還要多等十幾廿年，機會還會留給香港人嗎？筆者擔心「北部都會區」最終又淪為多個「地產項目」，到時住宅數量大幅增加，但人口就無上升，大量單位供應的北區，樓價將因期望落空而大幅下跌，最終拖累全港整體樓市。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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